打击捂盘惜售、收紧二套房贷、保护贷款银行权益

　　证券时报记者 张若斌

　　火热的楼市终于在传统的夏歇季节出现小幅下挫，记者从易居中国获悉，7月第三周上海一手商品住宅成交量环比上升4.2%；平均价格环比下跌3.7%，这已经是上海一手商品住宅成交均价连续两周出现下跌。有分析认为，近期通胀预期见顶，而中央和地方政府最近发布的三项政策均对遏制炒房起到一定作用，部分投资者由此进入观望阶段。

　　打击楼盘“炒新”

　　遏制“捂盘惜售”是各地政府近期不约而同的态度。上海市7月17日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批，以此遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”。无独有偶，北京市建委最近也召集开发商集中盘查捂盘现象，拟对北京房企进行全面摸底，一经查实捂盘惜售现象，将于近期公示名单，并严厉查处。

　　对此，有中介业人士表示，政府打击“捂盘惜售”的力度很大，但仍无法避免一些开发商私下以略低于开盘价5%左右的折扣大批转给炒家“锁仓”，而这些炒家在期房交房后，再以高于开盘价10%-20%的价格卖出，由此形成的楼盘“炒新”利益链并未被完全打破。近期的所得税和契税减免政策更是助长了此类行为。

　　收紧二套房贷

　　银监会第三次经济金融形势通报会上，刘明康明确指示“各大商业银行要控制房地产贷款风险，严格执行二套房标准”的讲话公布后，各家商业银行纷纷收紧了此前暗中放松的二套房制度。近期各大中介和房贷引荐业人士均表示，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查，以防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。对此，世邦地产分析师樊邦勇表示，个人按揭贷款一直都是较为优质的资产，特别是对于有能力多次置业的购房者来说，其还款能力相对初次置业更高，因此各银行地方分行在实际执行中大幅放宽了认定标准，致使政策走样，炒房者开始入市，风险凸现，最终引起监管层重视，要求严格执行二套房贷政策。而大多数业内人士则表示，这是房地产金融政策开始由松变紧的信号之一，今后不排除有更严厉的措施出台，投资者不妨趁早申请贷款。

　　法院重视贷款银行权益

　　炒房者最怕的便是断供，过去炒房者能以“退房”等多种理由推延银行贷款。对此，最高人民法院7月19在《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中指出，要妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全；在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益。

　　事实上，今年1至6月，全国各法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%，其中拖欠贷款比重甚高。

　　有银行业者向记者表示，贷款人至少要断供三个月以上，银行才开始意识到贷款问题，再采取各类法律措施，一般要拖延1年以上时间。例如，2007年6月某著名相声演员去世后，他贷款购买的玫瑰园别墅拖欠贷款达1年多，直到最近，中国银行昌平支行才将其遗产收益人告上法院。事实上，不少炒家正是利用了银行体系运转缓慢的特点，以每隔2个月还款一次来拖延，直至房价上升后出售。而最高法院的此次《意见》，能否加快银行处理不良按揭贷款的程序，效果还有待观察。