2006年高档住宅的租金价格降幅达到5%。尽管2007年北京高档住宅市场的供给量会处于逐步减少的局面，但难挡北京高档公寓租赁市场租金继续下降的趋势。

　　据链家地产的市场分析报告认为，当前高端住宅的整体租赁市场供需比在1∶2.5~1∶3左右，属于供小于求的卖方市场，价格持续回暖；而月租金每平方米在3000元以上的中高端市场供需比在3∶1~3.5∶1左右，属于供大于求的买方市场。供需关系的极度不平衡，是导致租金持续下降的根本原因。

　　北京高档公寓建成年份在2002年至2004年之间，政策影响更为明显，“住宅禁商令”、境外人士在境内购自住商品房“暂定只能购买一套”、加息以及二手房交易环节税费的增加（购买房屋不满5年的，在二次交易时要缴纳5.5%的营业税），对投资客的持有房产压力加大，所以在高端住宅市场上出现了一些“由售转租”、“以租代售”的现象，这就使得高端住宅租赁市场的供大于求的矛盾进一步加剧。

　　由于高档住宅的租金持续走低，回报率紧随下滑。《中国房地产报》统计的50多个高档住宅项目，95%以上的租金水平最高仅为15美金/月/平方米左右，与第一位的水平相差一倍!但在北京高档住宅的租赁市场上，棕榈泉国际公寓的租金较高。

　　由于北京公寓物业的租赁对象“窄众化”，基本提供给外籍人士、外资公司高层管理员，而且区域性强，受周边商务办公圈成熟程度的影响非常大（目前集中在国贸、燕莎、金融街附近等地区）。随着公寓产品在集中路段的不断增加，租赁压力势必增大，市场竞争会越来越激烈，公寓的投资回报有可能会有所降低。

　　较为乐观的区域包括中关村高档公寓。由于可开发的土地较少，并且早在2000年政府就已经下文不再批准住宅项目，主要以公建为主，这造成中关村地区对高档公寓的需求一直供不应求，从而使得如北京盛捷中关村服务公寓产品，一上市便成为市场瞩目的稀缺产品，租金水平28~32美金/月/平方米左右，仅次于棕榈泉国际公寓，位列北京市第二位。

　　由于北京四环内可供开发的土地日益减少，再加上受“90平方米以下占70%”等因素的限制更为明显，因此预计高端住宅未来几年难有大量增量；而四环外区域，只有望京、亚北等区域适合开发高档住宅，这些区域的高档住宅受区域发展、奥运等影响，需求会相对比较旺盛。

　　受2008奥运概念的刺激，大量的外企和涉外人员进住，高端住宅的需求会明显增加，缓解当前供大于求的现状，典型区域及整体市场潜力非常大，需要经历的过渡期也是相对较长的。

　　2006年北京高档住宅租金走弱的情况，可以看作是对近年来限外政策的必然反应。但在市场长期而稳定的需求因素面前，政策的硬性打压只能延缓租金上涨的总体趋势，并不能改变市场需求的规模。因此，尽管预计的过渡期会相对较长，但北京高档住宅的长期投资回报情况仍令人期待。