项目竞争激烈，新商圈正在形成

2007年，很多优质商业项目将陆续开业，进入北京的零售商户可以选择的范围大大扩大。一些国际一线品牌受到公司战略的限制，通常在一个城市只能开有限的几家店，因此在项目的选择上十分谨慎，对商圈环境，项目本身的条件，业主的情况和商业管理公司的水平都要进行认真的考察，而业主给予各种优惠条件来吸引大品牌的进入。如金融街四季商城购物中心已经吸引了路易•威登（Louis Vuitton），古琦（Gucci），Hugo Boss等品牌进入，分别租赁200~600平方米。还有一些零售商扩张迅速，如耐克和阿迪达斯两个品牌在短时间内在几个不同项目上开店的情况并不鲜见。将于今年开业的华贸购物中心，美罗城，西单Mall，大钟寺国际广场，圣拉娜和新三里屯项目，加上已经开业的望京嘉茂购物中心，望京国际商业中心，新中关购物中心和中关村广场购物中心等项目将改变北京原有商业相对集中的态势，金融街，中关村，望京，东四环等新商圈正在形成。

限外政策促进高档住宅租赁市场需求

本月客户数量及成交量与往年同期相比有明显增多，一方面是由于北京的经济发展吸引了更多海外公司的进入，随之带来了住宅租赁需求；另一方面限制境外客户购买住宅的政策阻止了部分外籍客户的购房意愿，而这部分客户对居住的需求无疑会转移到住宅租赁市场中来。

人民币对美元汇率的频繁变动使大部分项目将租金按照美元报价改为按照人民币报价。虽然人民币汇率一路走高，但是一些高品质项目的租金报价并没有受到影响，反而在需求带动下，凭借自身优势小幅提高租金。例如万国城、公园大道、香江花园等项目凭借优越的地理位置、优质的服务、良好的邻里氛围等因素，在租客中有着良好的声誉，并一直保持着较高的租金水平。

需求蓄势待发

由于2月份恰好是春节假期，写字楼租赁市场相对平静，完成的交易较少，如STB律师事务所本月在招商局大厦租赁了800平米的写字楼, 法国公司SoGen和美国公司赛门铁克分别续租了它们在华润大厦和创新大厦的办公室。除此之外，有许多公司都在市场上寻找新的办公空间，总体市场需求蓄势待发。2006年底中国根据加入WTO的承诺开放金融市场的影响正在逐步释放，积极在市场上寻找写字楼的公司中主要包括银行等外资金融机构以及顾问、咨询和律师事务所等服务性的公司。对于金融机构而言，CBD和金融街是它们办公的首选区域。

2007年年初，一些新的写字楼，如华贸中心(1、2座写字楼部分)、北京金融城B座等项目落成投入使用为租户提供了更多的选择，同时还有多个写字楼也正在进行预租推广。与原有的写字楼项目相比，这些新的项目可供选择的空间相对更大，在租约条款上相对灵活，对原有写字楼的租户，尤其是对那些随着业务扩展需要扩租的公司，具有很大的吸引力。

工业物业正在成为新的投资热点

在北京，工业物业正在成为境外机构投资者的投资热点。鉴于投资写字楼及商场的商业竞争环境相对激烈以及写字楼及商场的投资成本增长迅速，物业的平均投资回报已开始有所下降，部份投资者将目光转入工业物业。北京的工业地产主要有研发中心，仓库及厂房几种类型，由于北京在成为全球IT研发外包服务中心的地位不断巩固，同时研发中心在产品形式及运作模式方面与写字楼较为相近，因此吸引了更多投资者的关注，例如在去年底凯德置地收购位于上地信息产业中心的红钻大厦项目的所有权，红钻大厦的租户为IBM的研发中心，可为投资者带来长期与稳定的收益。仓库与厂房的投资由于需要在工业地产开发与经营领域长期的经验积累，依然只有少数专门的工业地产开发商及投资基金有能力介入。 

大量写字楼即将入市

虽然2月份市场表现平静，但是许多办公楼业主都在积极进行前期准备，为自己的项目在今后几个月投入市场打好基础。这些即将入市的项目基本上有两类，一类是开发商自己开发并持有的项目，如金地中心，银泰中心，世纪财富中心，北辰大厦等项目；另一类是机构投资者购买并持有经营的项目，如Excel，金融街F2-B写字楼（泰康保险），北京国际中心2号楼（民生保险）等。

大量单一业权的写字楼项目进入租赁市场，有利于北京写字楼市场整体素质的提高，租户将会有更多更好的选择，同时各个项目之间的竞争也将变得更加激烈。应对竞争，这些业主和开发商逐渐开始选择与国际性的代理公司合作进行推广和运营。

2007年市场供应充足

国六条之后的调控政策使很多处于运作前期的住宅项目需要重新调整规划方案、寻找融资渠道，这些原计划在06年开盘的项目预计将在07年陆续推出市场。同时北京市政府公布，07年内将开工300万平方米限价商品房，住宅市场供应将进一步加大。

在北京工作的港澳台人士和持有国外护照的华裔对购买高档住宅具有很高的热情，但171号文件公布后，北京暂时停止为境外个人办理购房手续。本月，北京市相关部门公布了境外机构和个人购买商品房的具体规定，在境内工作、学习超过一年的境外个人可以凭借相关证明每人购买一套自住商品住宅。我公司住宅营销部目前正在为客户提供相关服务。

市场仍然活跃

进入2007年，北京房地产市场表现依然活跃。特别是住宅市场，虽然发展商通过公开市场取得的土地成本较高，但发展商对售价预期也有所提高，表现出其对市场的信心。同时，愈来愈多的国内发展商开始关注综合型项目，由于其对发展包括写字楼、酒店、服务式公寓及商业等建筑综合体经验较少，对市场的把握欠缺，而这方面正是国际咨询公司的特长，多年的咨询经验加上跨国资源的支持成为为本地开发商提供专业服务的保障。另一方面，随着环渤海经济圈概念的形成，地处北京和天津之间的河北廊坊逐渐成为房地产开发商关注的重点。

物流投资将成为热点

国务院于2006年第三季度调整了工业用地的出让方式，由原来的协议转让土地方式改为公开竞争，并限定了最低转让价格, 此政策对于市场的影响将在2007年逐渐显现，工业厂房、仓库等的租金也将平稳上升。

近期，物流成为工业地产投资市场的热点。包括多个国际物流投资基金正在积极寻找适合的项目进行投资。这些投资基金将关注重点锁定在交通便利，设施齐备的成熟区域，其中包括位于东北部地区的顺义天竺以及位于东南部地区的通州马驹桥一带。上述两个区域又是北京著名的工业区，聚集了众多物流潜在客户。

中小房企寻求上市

新年伊始，为了拓展融资渠道，国内中小型房地产企业加快了上市的步伐。这些企业不仅集中在北京，上海等一线城市，部分极具发展潜力的二线城市如：成都，大连等地的房地产企业也开始着手上市前的准备工作。为吸引投资者，这些公司会加强土地储备，尤其是针对二线，三线城市的土地储备。此外，选择发债也是缓解资金紧张的主要模式。