“未来四五年时间，我们公司不会像前几年那样吃了上顿没下顿。”潘石屹在昨天的三里屯SOHO项目发布会上表示，“我们不再是一个三无公司”。

　　3月7日，老潘高调宣布，SOHO中国通过土地转让方式拿到位于三里屯的一块开发土地，该块土地的交易金额是SOHO中国在拿地中投资金额最大的一次，超过了尚都、朝外及光华路前三个SOHO项目土地金额的总和，预计其销售额会超过建外SOHO，将成为SOHO中国开发历史上销售金额最高的项目。

　　年前就传闻SOHO中国计划年内赴港上市，因此业内猜测，此次拿地是不是其为上市作土地储备？潘石屹称，“上市不上市跟拿地关系不是非常大”。

　　老潘有地了

　　众所周知，过去三四年，“房子卖得相当好”的潘石屹却一直在闹“粮荒”，常以“转地”为生：8.31之前就与任志强演绎了一出“鸡蛋换粮票”，建成了现在的SOHO尚都，已销售一空；尔后一度断粮，惟一一次通过招拍挂的方式拿下了北京CBD唯一“招拍挂”的地块，建成了朝外SOHO;再次断粮后，通过土地转让方式取得温莎二期，命名“光华路SOHO”。

　　老潘也在诸多场合称自己没地了，“眼睛紧盯着北京国土局挂出的每一块土地”，不幸的是多次试图招拍挂拿地却以失败告终。

　　潘石屹介绍，两年前他就盯上了三里屯这块地，但在谈判过程中总是碰到各种各样的困难，近日终于从一位不愿公开的大卖家手中拿下该地块。

　　据介绍，该项目位于三里屯工体北路以南，南三里屯路西侧，新三里屯“太古广场”正南面，已被命名为“三里屯SOHO”。三里屯SOHO总建筑规模47万平米，包含商业、写字楼和高档公寓，将在2008、2009年陆续完成全部项目的建设，其中近12万平米的商业部分计划于2008年底前建成。整个项目有5个购物中心和9幢30层高的办公和公寓楼组成，分布有溜冰场、水景的室外广场将5个购物中心连接起来，将成为北京最聚人气的户外休闲广场，建成后将是三里屯一个标志性的项目。

　　老潘称，该地块解决了公司未来四五年的发展，同时他的“三无公司成了三有公司”，以前公司没有土地储备，房子销售完后常常便没有房子，也没有一分钱的银行贷款，有了三里屯这个项目，现在公司有银行贷款，有土地，能建出好房子。

　　同时，该项目的获得也使老潘放弃了进入天津、上海的念头。据了解，在过去一年多时间，SOHO中国专门成立了一个寻找土地的小组，仔细研究上海和天津“招拍挂”的项目，通过对一些项目测算，发现天津的市场特别像北京十年前，当时曾想过如果北京再拿不到地，下一个首要的目标城市就是天津。而三里屯项目的获得使得未来三年SOHO中国将不会进入天津和上海，两三年后，随着两地房地产市场发展的日趋成熟，进入的可能性就更小了。

地为谋上市？

　　年前，有媒体报道，潘石屹旗下SOHO中国已委任高盛及汇丰控股为其上市保荐人，准备在2007年上半年赴港上市，拟集资约4亿美元。上市意味着要求房地产企业有足够的土地储备，因此业内人士猜测，老潘此次拿地是不是一方面也在为上市作准备。但老潘却表示“上市不上市都要吃饭，要对员工发工资。上市不上市跟拿地关系不是非常大。”不过，关于上市的问题，他无可奉告。

　　而如果上市传闻属实，老潘接下来是不是要进一步加大拿地的力度？

　　潘石屹在谈到上市公司的土地储备时说，过去几年时间他确实研究了一些在香港上市的中国房地产公司，在他看来股票市场对房地产市场土地储备有一个比较高的要求，甚至超越法律界限。因为中国政府规定，两年不开发的土地要收回，再加上一年施工的准备，他认为中国房地产企业的土地储备不要超过三年时间，这是比较安全的。即使政府不收回土地，公司把好几十亿放在地上面，没有给社会带来任何的附加价值，只是房地产发展商等着土地升值，万一土地不升值呢？这就存在很大的风险。因此，从目前来看，从三里屯项目进来后，他认为SOHO中国的土地储备是适中的。

　　不会做孙宏斌

　　潘石屹向来认为花自己的钱是最划算的，有4年半的时间SOHO中国没有一分钱银行贷款，三里屯SOHO使其有了负债，不过，他表示，其负债率没有超过20%，在房地产公司中算是比较低的，同时这次银行贷款利息也不是很高，基本上是基本利率。

　　前期拿地就花了大价钱，老潘还有没有资金盖房子？老潘说不用担心，“我不会把我们资金链条搞得像孙宏斌一样”，“以前三年时间我们在银行的存款没有低于15个亿的。财务每个星期会给我报一个现金流量，包括以后一年的现金流，而我们对现金流量重要的原则是保守。”

巨资值不值

　　按照“该块土地的交易金额超过了尚都、朝外及光华路前三个SOHO项目土地金额的总和”的说法，业内人士分析，该地块的投资总额至少在30亿以上，这样的巨资到底值不值？

　　先看看该区域近期拿地情况，去年1月23日，“小超人”李泽楷的盈科大衍地产旗下公司曾以5．1亿元的高价，拍得朝阳区工体北路4号院住宅及配套建设用地。该地块占地面积22773平方米，规划建筑面积为46300平方米，李泽楷拿这块的土地成本价已经达11000元/平方米。

　　“尽管三里屯SOHO拿地成本总价高，但单价远不及工体４号，精明的老潘又作了一笔划算的买卖。”新荣投资集团地产投资部经理姜炜分析，三里屯SOHO作为综合体，包括商业、写字楼和高档公寓，而商业、写字楼的价值现在远被低估，按市场行情，保守估计，三里屯SOHO将来平均销售价格至少能达到2万/平米（住宅1.5万/平米以上，写字楼2万/平米，商业4-5万/平米），而其总建筑规模47万平米，相当于市值100亿，与30亿相比，有足够的利润空间。

　　在该区域，香港太古集团旗下３０万平米建筑面积的“太古广场”已经基本建成，对该区域的预热不言而喻。而根据朝阳商务节推出的“新三里屯”项目规划，还有幸福广场二村、三村，中国红街等大型商业项目将于2008年底陆续完成。

　　潘石屹表示，三里屯是一个传统的商业区，只是最近两三年时间，因为大规模的建设在走下坡路，未来两三年时间，这里商业气氛也不会太好，仍然是一个大的工地，出入的民工比真正的消费人群还多，就像当初的CBD一样，但这是一个过程，两三年之后这个局面会改变，他非常看好这个区域，这里未来将被打造成全新的商业集群。

　　面对过去4年高档公寓、写字楼和商铺租金的下跌老潘并不担忧。“回报率长期保持在15-20%的是不可能的，未来房价一定会涨，租金一定会跌，这样才会维持一个合理的租金回报率。看一个房地产市场它是不是合理，有没有泡沫，根据我多年的经验，就一个指标――租金回报率。”

　　用行动力挺08年后的经济和房价

　　潘石屹在节前因为一篇“再谈房价”的博客而引起了一场持续一个月之久的网络口水大战，并引得众多大腕和博客网友纷纷发表评论卷入其中。潘石屹在博客中重申了其对中国经济和未来房地产市场的看好，并指出房价上涨的原因之一与土地出让的减少有关。