本报联合几家经纪公司监测评选显示，5个楼盘涨幅超过100%，华清嘉园以196%位于榜首；品质成为升值主要因素.
专题动机
面对从2003年以来一路快速上涨的房价，许多购房者在置业时都会关心这样重要的问题：哪些房子才是真正的好房子？哪些区域置业会比较理想？哪些房子增值空间比较大？
事实上，在考虑这些问题时，一个重要的法则是：二手房市场的价格比开发商自定的价格更具说服力。
日前，本报联合我爱我家、中大恒基、链家、中原、千万家等经纪公司，对北京二手房市场进行了摸底调查，并依成交价差、涨幅、交易量及今后的升值潜力等进行评定，出炉了十大升值楼盘。
如果说一手房房价集体快速上涨表明了市场在价格控制方面的问题，那么二手房价格的上涨则体现了市场的需求和产品的品质。10个升值最快的楼盘所代表的不是一种单纯的价格现象，而是一种好房子的标准，市场的发展培养出成熟的心态与标准，这将指导消费者更理性地购房。
■评定标准
1、紧靠或身处CBD、中关村、亚运村等热点商圈，楼盘具备可持续发展的条件。
2、具备便利的交通设施，周边开通交通线路达3条以上，邻近城市主干道。
3、知名品牌开发商的大型社区前期产品，或周边高品质产品。
4、学校、医院、商场、银行等基本市政配套齐全，尤其周围有重点中小学。
5、一定程度上填补了区域市场空白的产品，如中小户型，在单价上有成长优势。
本次监测、评选的升值楼盘呈现出两大特色，一是以规模取胜的大盘成功地托起了区域的价值，呈现持续升值的后劲；二是在一些热点区域，不少开发商成功借势，精耕细作，使得部分中小社区也显示出强大的升值潜力，以超越同区域楼盘的品质而显现出优势。
综合各品牌中介公司推荐的升值楼盘，本报评出了北京十大升值楼盘，其中，华清嘉园等5个楼盘的涨幅超过了100%，富力城、清芷园及棕榈泉国际公寓也以70%以上的涨幅携手挺进榜单。这些最明显的特点就是地段价值与楼盘品质互动，共同促进升值。
规模造“城”提升区域价值，大盘占4席
海淀曾经有一个楼盘希望在案名中使用“城”字，但规模不够，在报相关部门审批的过程中被拒绝，最终使用了“园”字，“城”在审批时专门用于大型社区的名称中。上榜十大升值楼盘的名单中，大盘占据了相当大比重，如星河城、世纪城、后现代城、富力城，此类被允许使用“城”的楼盘属于本轮开发周期中的“英雄造地势”者，社区的规模与品质成就了自身价值和区域的价值攀升。
富力城是富力地产进军北京的首个重头产品。2002年富力城以近32亿元在土地竞争中夺标，名震京城，尽管当时很多人担心其入市价格会过高，但5年以来，该项目的A区价格从6800元/平米左右，上升到目前二手市场13000元/平米的水平，升值幅度达到91%.
星河城价格要超过9000元/平米了，这要是在去年年底，很多人还都难以置信。因为2003年星河城一期入市的价格只有3800元/平米。
海淀大盘世纪城一直是京城的明星楼盘，其开盘时的价格约5900元/平米，现在二手房报价则已经达到13500元/平米。后现代城是京东的一个大盘，2002年以5600元/平米入市的房子，到了2006年，中介公司给出的二手房报价已达11500元/平米。
品质优化小区环境及配套，“园”占5席
在十大升值楼盘的榜单中，“园”为名的楼盘占了5个，中小型社区对环境依赖特征非常明显。尤其是同一区域有多个入选社区时，内部品质较佳的楼盘更易胜出。比如，清芷园、富贵园均属于二环内由南派开发商精细操作的产品。
清芷园、富贵园都是在二环以里地段优势比较明显的社区，尤其是富贵园，地处新世界商圈，周围配套设施高度完善，而其推出的中小户型亦填补了区域内的需求，单价从6700元走高至现在的1.6万元左右也在很多人的意料之中。
华清嘉园、万泉新新家园、太阳园皆是海淀区邻近中关村商务区、教育核心区的楼盘。华清嘉园位于清华大学所处的五道口区域，在区域尚未成熟之际，该楼盘的销售价格仅为5000余元/平米的水平，如今的五道口已经成为一个小型的商业和学习的中心区，配套设施皆环绕该楼盘，显示出越来越高的人气，二手房成交价自然水涨船高，目前已达14000元/平米的水平。万泉新新家园是中关村核心万柳最先入市的项目，也是区域内品质最高的项目之一，当年以7000余元/平米水平入市，而今想买这儿的二手房，则需要16000元/平米了。
大钟寺附近的太阳园紧邻三环，交通便利，旁边又有多所小学和幼儿园，方便子女教育。而且周边同类条件的新建社区很少，这更造就了其独特的优势，房价自然翻倍。
分布前十名升值楼盘，超半数位于三四环间
从位置分布上看，在本轮监测及评选中，入选楼盘除华清嘉园外，绝大多数楼盘集中在四环以里，超半数楼盘位于三环至四环之间，如万泉新新家园、太阳园、世纪城、后现代城、星河城。因此，从楼盘增值特点来看，北京的环线概念起到了重要的作用。配套成熟度高的城区正在成为交易的新兴热点区域，尤其是这些区域在一手开发热退潮后，将成为未来二手交易的活跃区域。
朝阳与海淀因其特殊的地理位置，一直是北京二手房交易的热点地区，交易活跃程度普遍超过其他地区。但相比之下，海淀区的二手房价平均增幅比朝阳区更高，海淀的代表楼盘华清嘉园、太阳园二手房的价格也在监测的楼盘中领涨。近期，相关部门出台关于西部区域限制开发的政策，未来海淀的次新房还有不小的增值潜力。
本版采写 本报记者 张家齐
■市场展望
四环内普通住宅会卖到2万吗？
“3.15”快到了，北京市消协公布的一份调查报告显示，多数人希望北京的房价在3000元-6000元/平米之间。而进入此次十大升值楼盘榜单的项目，其市场价基本都达到了13000-16000元/平米的水平，远远超过购房者的心理价位。这些楼盘从当初的低于6000元直冲到16000元，不禁令人发问：按照这样的势头，四环内主流的普通住宅是否会突破2万元/平米呢？
观点1：两年内优质二手房突破2万元
明天第一城销售总监陈云峰认为极有可能。“就中心区的住宅价格水平而言，北京目前与上海还有一定的差距，因此极有可能出现不少四环内的普通住宅价格达到2万元/平米的状况。尽管北京在轨道交通、市政设施方面快速发展，但郊区的配套设施进展仍较缓慢，希望在城区内置业的人群越来越多，因此，两年内四环内的一批优质二手房将突破2万元的单价。”
一位业主在听到北京城区的普通住宅有可能突破2万元的单价时，表示“难以接受”。她认为，如果有一天真到这一价位，很多人会转而租房了。
观点2：领涨的二手房难再大涨
北京知名代理行协成行董事长王晓航则不太认同陈云峰的观点。原因是：目前不少楼盘的价格快速上涨与区域优势和整个地产市场向上发展的大势有关，而目前不少高价的二手房，包括本次入选的太阳园等，在配套设施上存在很多问题，会影响其升值前景，而房屋的折旧也会影响其继续升值。“四环内仍有不少大盘等待消化，在政府控制房价的力度日益增大的前提下，房价重现过去的快速攀升，其难度越来越大”，王晓航如是说。
建议：投资宜选四环外新区域
长期从事北京二手房市场研究的我爱我家公司副总裁胡景晖表示，这一轮的房价上涨与北京四环内市政设施在过去5年内集中改善有很大的关系，但这样的改善不会重新再来一轮，他认为这样的价格已经比较高，因此，后续增值动力不会太强，超越2万大关的可能性不大。
胡景晖还表示，今后的置业者要理性面对这些领涨的楼盘，从投资的角度而言，其价值已经不大，而应该尽量选择四环外新一轮产业和市政建设计划已经明确的区域，如顺义、通州等，其升值空间更大；而有条件的自住者，则还是推荐选择那些品质和地段优势都比较明显的楼盘，更利于提高生活品质。
■记者观察
要正视市场真实需求
如果一手房的定价超过市场的预期10000元/平方米，不少人可能会归咎于开发商的炒作与哄抬，而当二手房的价格超过这一预期，又应该归咎谁？
事实上，二手房的价格更多体现的是市场内部自由交换的结果，而且中介公司的交易案例显示，目前北京的绝大多数二手房购买者都是用于自住，体现了真实的居住需求。
研究本次统计的10个楼盘价格变化轨迹可以发现，2004年至2006年间，北京市四环内的商品房价格经历了一个快速上涨的阶段，同期的二手房价格也经历了一个相对快速上涨阶段，表明这段时间需求是比较旺盛的。一位业内人士指出，此阶段北京住宅郊区化经历了从概念热到理智的过程，不少人回归城区四环以内，加大了供需矛盾，这是很重要的原因。
显然，在四环以外进行有效的需求分流，建设一些产业和配套完善的生活区（包括普通商品住宅和保障性住宅）是必行的。而过去单纯地兴建大规模的住宅区的思路显然是不可再效仿的了。
这样的产业与配套先行的思路在执行起来会有一定难度，但在海淀的山后新区、顺义、通州，这样的思路已经在体现并实践着，而且正有效地缓解部分需求，这是一个良好的开端。
