何以解忧？纸上恶搞！

　　昨天是“3·15”消费者权益日，然而，即使是在这个原本应该属于消费者的日子，广州楼市消费者的维权之路也走得有点艰辛。

　　3月11日下午两点。广州某星级酒店内，在内部认购期缴纳了2万元订金、认购了越秀区东风东路上某住宅项目B1栋的20多名业主又一次聚集在一起，商量如何向发展商“讨回公道”。然而，业主代表叶先生（化名）告诉记者，就目前而言，这件事情还是毫无进展。

　　“发展商表示，自己当初搞内部认购是不合法的，所以现在愿意退回2万元订金，同时，再给予业主2万元的赔偿。可是，当时我们认购的单价才9000多元/平方米，现在该区的楼价早就已经过万元，这一年来，我们所认购买单位的总价值何止上涨了2万元！”协商无效之下，叶先生们只能转寻求法律途径的保护了，“我们打算本周起诉”，但结果究竟会怎么样，谁也不知道。

　　房地产投诉仍是热点

　　在广州，还有很多像叶先生这样的消费者，在漫漫的维权道路上艰难地前行。尽管广州市工商局近日对外称，12315中心接到的房地产行业的投诉大幅减少，但记者从广东省消委会了解到，连续多年来，房地产投诉均是热点，其中房屋质量投诉位居榜首。仅广州市消委会去年就接到2200多人次投诉，比前年增加近80%。面积缩水、擅改规划、墙体裂缝、虚假广告……有些买房人连官司都打赢了，然而维权之路却仍然是阻碍重重。

　　销售、物管投诉升温

　　在近期的房地产维权行动中，也出现了新的热点。据中消协发布的《2006年消费者简报》，去年针对住房质量问题的投诉数量下降，针对物业领域的投诉大幅度上升。而根据广州市国土房管局的统计，去年以来，针对房地产销售环节的投诉量在明显提升，捂盘、销售价格不公布、虚假广告、货不对板等都是地产投诉的新热点。此外，由于去年公布了多项新的房地产交易税费，因此涉及税费欺骗方面的投诉也有所增加。

　　“去年广州的结构性缺货现象比较明显，楼价也升得太厉害了，消费者看到自己买到的物业升值了1000多元/平方米，高兴之余，即使质量稍差些，心里也接受，投诉比例自然有所下降。”某资深地产从业人士分析认为。

　　“慷慨”之下维权尚难

　　面对消费者的投诉，有些发展商的处理方式似乎显得格外的“慷慨”。内部认购不合法？可以双倍返还订金。工程质量不满意？可以全额退房。但这种表面的慷慨背后是更大的“牛”气逼人：你要退房？欢迎！反正房价涨了那么多，现在还能卖更高的价钱。为了避免更大的经济损失，很多消费者就只能够选择了忍气吞声。

　　曾经有多个行业的品牌商家提出“天天都是3·15”的口号，以提升自身的服务。然而，在广州楼市，由于结构性的供应紧缺存在，牛气冲天的开发商仍强势存在。

　　这不得不让我们感慨：如果连在“3·15”这一天，楼市中的消费者都无法保护自己的权益，在其余的时间里，我们还能够怎么办？

　商家手里的10头牛

　　捂盘

　　为了更好稳定房价，政府出台房地产新政，其中有一项规定：开发商拿到项目预售证后10天内必须开盘，而且要将所有可预售单位全部推出。然而，在广州这个“卖方市场”，开发商就是皇帝老爷，说卖就卖，说不卖就不卖。至今，开发商变相捂盘的现场还存在不少。

　　风头火势下，开发商当然不会顶风作案，于是他们选择了变相捂盘。变相的方式，如推迟领预售证、分期变花样推新货、将新货提价让买家自动放弃等等。这就是典型的“上有政策下有对策”，因为政府对这些行为，至今仍没有给买家一个满意的答案。

　　■恶果

　　货源更缺

　　捂盘，令人最气愤的结果，莫过于使得买家买不到房，或者买到了，但是花了更多钱。

　　■恶搞计

　　殷勤计：政府主动巡盘加快派发预售证速度，监督其推货，不推售者，罚！

　　苦肉计：买家集合起来在楼盘静坐，甚至到开发商楼下静坐，直到坐出一套房来。

　　双簧计：升价了买不起，走人，逢人就说：“这开发商，那是相当黑啊……”

　　之二：代理行炒楼 牛！

　　■新闻事实

　　新盘认购到中介

　　老城区某楼盘刚进行认购，有喜欢该盘的市民到现场准备认购一套，但现场人员答曰，所有单位已经被认购完了。有后台的市民，通过关系拿到认筹号，但已经是末尾号，选楼机会渺茫；有些市民认识开发商，但找开发商也没有拿到筹。

　　无奈之下，想买楼的买家，只能在售楼部登记了联系方式。奇怪的是，一天之后，登记者居然接到了某二手中介公司的电话，说手头有该盘新推单位的认筹号，只要多给5万元就可以转号。后来，有些买家真的到中介那里去碰运气，发现所言不虚。虽然要多交5万元，但这些认筹号全部为首期推出的单位号，凭这些号，该买家不仅买到了房，其价格还比第二批推出的单位便宜10多万元。买到房的那买家，过后问中介公司：“为何你们能得到这些筹号？”对方回答：“楼盘的代理行人员批量拿到这些筹后，再放到地铺销售。”

　　■恶果

　　买楼更贵

　　这两年房价高升，市民购房后的负担本来就已经很重，代理行趁工作之便炒筹，令买家不得不支付更多额外的资金。

　　■恶搞计

　　照葫芦画瓢计：买家可以把所有的筹买下来，通过更高的价再转手，每个赚一两万元，多付的10多万元很快就回本啦，说不定还有赚。但此法稍显不厚道，买家也有血本无归的可能。

　　口硬心硬计：买家统一起来，口是心也是，坚决不买代理行的认购筹，让代理行血本无归。

　　之三：资料不让看 牛！

　　■新闻事实

　　无资料可看

　　元旦巡盘，发现一些开发商规矩起来了，将售价表、预售证等资料一一陈列在售楼部内。窃喜的同时，也发现一些楼盘的售价表永远都只是在销售人员手中紧握，买家根本就看不到具体每套房的价格。扮成买家，好不容易抓了个销售小姐过来计算楼价，小姐也遮遮掩掩，或者只给你快速瞄上一眼，或者只给你看想要的那套单位的价格。

　　更有嚣张者，连楼书也不派给你看。把你带到楼盘模型面前，指指点点一番，一边介绍，一边还要凤眼碌碌挖掘更具潜力的豪客。向她要份楼书自己慢慢看吧，小姐会对你说，对不起，楼书已经没有了；或者是，对不起，楼书还没有制作好。

　　■恶果

　　空口无凭

　　看不到每套单元的价格，买家心里无法比较房子的价值所在；没有楼书看，买家也就少了一份法律的保障，因为有时候，楼书的内容将直接关系纠纷的解决，楼书是举证的重要物证。

　　■恶搞计

　　真金白银计：揣一大包现金到售楼部，在白眼看人的销售人员眼下放一放，对方就会为你热情服务，看价目表就不在话下了。

　　死缠烂打计：既然楼书派完了，那就纠缠销售人员打印电子文档出来再复印一份，注明是楼书用途。

　　之四：不建样板房 牛！

　　■新闻事实

　　没“板”可看

　　对于还没有竣工交付使用的预售商品房而言，通过现场样板房来了解未来建成的住宅的概况，在广州楼市非常普遍。不过，现在就有超“牛”的发展商不建样板房也照样开始卖楼了。

　　在老城区某在售的单体楼项目，现场销售人员说：“我们没有样板房，要看楼只能够看楼上毛坯的建筑，房子也还没有隔墙，只有框架，不过你可以自己感受一下居住感觉。”接着，记者又被告知，现场还没有安装电梯，要看楼只能够乘坐施工用的临时电梯，“如果害怕的话就不要去看”。

　　有资深房地产从业人员告诉记者，不建样板房，可以降低销售成本，而且，发展商还可以通过这一手法控制推盘的节奏。“想早一点卖楼就早一点建样板房，如果看准楼价还要升，想迟一点卖的，那就迟点建样板房。政府不准‘捂盘’，但发展商完全可以通过这样的手法来控制货量。”

　　■恶果

　　哑巴吃黄连

　　没有经过专业训练的买家，一般不容易仅仅通过平面图纸就了解实际的居住空间效果。如果买家没有看样板房之前就决定买楼，很可能会对梁、柱等方面的因素考虑不足。

　　另一方面，现在很多住宅都是带装修交楼，而装修标准往往就体现在样板房中。如果没有样板房，一旦发生装修是否“货不对板”的纠纷，业主很难找到直接的证据。

　　■恶搞计

　　自我武装计：刻苦学习电脑三维模拟技术！不让你看样板房，那你就自己根据楼书上的图纸数据，用先进的计算机技术武装自己，虚拟出居住空间的效果。

　　之五：提价没商量 牛！

　　■新闻事实

　　突击提价

　　楼价飞涨，有时候是一个上午和一个下午的区别。H先生某次的购房经历便说明了这个惨痛的经验。H先生在白云区某盘已购一套140多平方米的大宅，开发商承诺购买车位可获得额外9折优惠，优惠价为7万元一个。H先生犹豫了一下，想想回去考虑一下再答复。下午的时候，H先生来到售楼部得知，9折优惠取消，7万元升为8.5万一个车位，H先生据理力争，最后宣布无效。H先生以不买为威胁。又过了两天，H先生又被告知，车位暂时不卖了，开发商已经封存，要等待年中开卖。H先生傻眼了。看来开发商是拿定了主意狮子大开口，下一次开卖肯定又是一次涨价。一个上午和一个下午的代价，便是最后有钱也买不到，H先生除了无奈便是自认倒霉。

　　■恶果

　　形象受损

　　开发商诚信指数大打折扣，虽赚了蝇头小利，却输了品牌美誉。

　　■恶搞计

　　字字千金计：一句话，空口无凭，立字为据。今后售楼小姐说房子卖多少钱，要马上白纸黑字，再按上手指印。妥当的话还要出动微型摄影头、录音机等仪器，这回看你还怎么耍赖。

　　之六：强行配装修 牛！

　　■新闻事实

　　不要装修免谈

　　以前，买家如果不要开发商的装修，一般都是可以退的，关键是退多少的问题。比如号称800元/平方米的装修，就退个400元/平方米；1000元/平方米的也打个折头，退个一半。这虽然都已经很过分，但是对实在不喜欢开发商提供的装修的买家来说，总算多了一个选择。

　　但在现在看起来这还算是好的。因为现在市场上还在强卖装修。李小姐准备购房，看中了一套带1200元/平方米装修的房子，李小姐不喜欢其装修，想交涉退装修。开发商最后的答复是，钱是不能退的。你真的要退的话，我们可以不给你装修，把浴缸、厕所、瓷砖奉送还给你。李小姐一听哭笑不得，买楼还要搭上买装修材料，真是闻所未闻。

　　■恶果

　　极大的浪费

　　装修成为发展商可观的边际利润，也成为愚弄消费者的又一个幌子。现在市场上的装修流行放飞机，400元的装修便可以夸口到1000元，真要是1000元的则是3000元了。不仅如此，发展商还以次充好，导致装修质量下降，给以后的收楼纠纷、入住后的物管关系都带来了极大困扰。

　　■恶搞计

　　当场砸砖计：首先希望你足够有钱，至少是“左手一个诺基亚，右手一个摩托罗拉”的水准。那么你就买了开发商的劣质材料，然后在售楼部砸个稀巴烂，出一口鸟气之余，还能让其他同志们见识到瓷砖如豆腐渣的真实画面。

　　之七：建议你退房 牛！

　　■新闻事实

　　退订、退定赶快来

　　日前，老城区某楼盘某一栋单位的买家，迟迟没有接到开发商收楼的通知，却接到了开发商说是要求退还订金的电话。

　　据了解，该栋单位应该在去年年底交楼，现在非但不能交楼，还要买家退

房，到底是什么原因？开发商给出的理由是，该栋单元因为未取得《商品房预售许可证》，不具备销售条件，并且涉及其他纠纷，按有关规定，不能进行买卖。开发商很主动地表示，为保障双方合法权益，开发商会退还买家已交的2万元订金，并支付2万元违约金。

　　■恶果

　　买家“双失”

　　按照一般情况，违约一方退还订金并赔偿违约金是比较常见的事情。但是在这两年房价高涨的情况下，开发商退还订金未免有不肯吃按原价出售的亏而多赚一笔的嫌疑。此举会对这些下订的准业主造成双失，一是在等待过程中，虽然有喜欢的楼盘也不会买，使这些准业主失去很多选择的机会；二是现在楼价上涨这么快，即使有违约金，跟增长了的房价相比也很少，准业主失去了低价购房的时机。

　　而对开发商而言，这种做法无疑会使其品牌形象大打折扣，对以后的发展不利。

　　■恶搞计

　　反愚弄计：在这样的开发商开发的其他楼盘，先通过办法认购几百套单位，然后再集体放弃购买，让这样的开发商也尝尝被人愚弄的感觉。不过这种做法可能会导致金钱损失。

　　之八：假盘源诱惑 牛！

　　■新闻事实

　　满墙“鱼饵”

　　大学生小孙今年从学校毕业，打算在学校附近租一套两室一厅的房子，路过中介行时，看到其玻璃门上“两室一厅月租800元”的小广告，立即被超低的价格吸引了。进去中介行了解，发现房子的路段也很合适，就约了看楼，去了之后才发现，原来这套房子所说的“小区住宅”，其实是由村屋改建而成，“环境清静”其实是地点很偏僻，“家电齐全”就是有一床、一桌、一椅和一根灯管。小孙看了之后很不满意，就向中介表示“希望条件好一点的”，中介答复：“有是有，我带你多看看吧。”结果一天下来，小孙才发现，很多放盘都是中介行“请君入瓮”的一个诱饵而已。

　　不但一些中介公司买卖二手房时如此，就是一些开发商在销售一手房也有同样的骗局。纪小姐向本报投诉，她去年看到某楼盘打出“部分单位特价广告”，最优惠的价格只要4000多元/平方米，可是纪小姐第二天到后，售楼小姐却告诉她，这些特价单位刚刚在一小时前卖完了。没想到过了一段时间，纪小姐又看到了同样的信息，结果又跑过去想买房，无奈又一次被告知，特价单位已卖完。

　　■恶果

　　不断被耍

　　相信了这些广告，动了心，然后自然会满心期待，一阵忙活，但最后发现是空欢喜一场，白白浪费了许多时间和精力。而那些价格恰当的真正的好房子，却被错过了。

　　■恶搞计

　　补充说明计：在中介行门口的小广告上快速写上两个大字：“假的”，然后溜之大吉；在售楼部门口“特惠单位”栏外，补充写上“售完”，但要确保保安发现之前能溜之大吉。

　　之九：税费没清单 牛！

　　■新闻事实

　　税费项目模糊一片

　　小杨是个新客家人，今年年初在家人的支持下，准备以首期款15万元左右，买一间总价50万元左右的二手房。

　　最后，他看中了番禺某楼盘，100余平方米的房子，成交价恰好为50万元，不过，这是业主的实收价，小杨要承担双方的税费和中介费。

　　由于小杨不了解交易税费的状况，就委托某中介公司的经纪人帮他算一算。经纪人说，双方税费大概是1.5万元左右，小杨想一想，这样的税费自己还能够负担得起，加上房子实在不错，也就与业主签订了买卖合同。

　　但在正式交易的时候，小杨却被告知，由于这套住宅属于“非普通住宅”，加上业主拿到房产证的时间还不到两年，因此要征收4万多元的税费。预算外的负担，令小杨捉襟见肘，借了一屁股债，装修费更是到现在还没着落。

　　■恶果

　　买家预算大失

　　由于政府力求控制买家炒楼、控制非普通住宅的发展速度，因此对非普通住宅以及购买时间不到5年的住宅的交易都征收较高的税费，对于增值额度较大的住宅，其税费负担将更高。这些住宅的交易税费可能比一般住宅的交易税费高3倍甚至以上。因此，买家在签订这样的合同前，就要了解清楚税费的状况。

　　■恶搞计

　　天天恶补计：好好钻研所有关于房地产交易的法律、法规和相关规定，坚决做到对所有税费的规定了如指掌。小记还打算专门设计一个计算税费和交易成本的软件，只要输入物业的面积、房产证等数据，就可以对所有涉及的交易成本一目了然，决不再受无良中介公司的欺骗。

　　之十：物管不退场 牛！

　　■新闻事实

　　你不退，我也不退

　　番禺区某花园业主在一次对小区物管公司的账目表进行审核时发现，该物管公司违规挪用小区专项维修资金达25万多元，并且在报给业主的支取说明中写的是“电梯安全检查费”等失实内容，令该小区业主认为物管公司存在贪污的嫌疑。

　　小区业主一直不满意该物管公司的管理和服务质量，所以由业主委员会代表业主提出辞去旧的物管公司，聘请新的物管公司，在旧的物管公司离去前，要把违规挪用的款项还清。

　　但是旧的物管公司一直不肯走，也不肯将挪用的资金补上，为此业主和旧物管公司多次发生冲突，还发生了保安殴打业主和前去采访的新闻记者的恶性事件。而新的物管公司想进驻该小区，也遭到旧物管公司的阻挠，甚至发生肢体冲突。多次交涉无效之后，业主委员会只好一纸讼状将旧物管公司告上法庭，这一纠纷才最终得到解决，法院判决业主委员会胜诉。

　　■恶果

　　小区管理陷入瘫痪

　　在旧物管不撤出、新物管进不来这段时间，该小区的物业管理出现了“问题多发期”，不但时常无故断水、断电，而且盗窃事件也时有发生，小区的一些公共设施也出现了无故坏损现象，严重影响了业主们的正常生活，且毫无安全感可言。

　　■恶搞计

　　撒手不理计：大家都不交物管费，等两家扯清了再说。