主持人：马磊

◆现场实录◆

　　【主持人】：各位网友大家下午好，欢迎来到焦点网嘉宾聊天室。今天下午是延续上午中小户型的论坛，因为上午是邀请日本的户型专家和我们中国的专家进行沟通，通过国际的对比，把现在90平米占70%历史背景下怎么样做最佳的户型给大家做了介绍。上午做了预告，在今天下午会邀请到这次春展当中参加展会的项目代表以及开发商当中，在中小户型制作上有一些非常专业方面的专家，也是作为开发商给我们现场的沟通和交流。介绍一下今天的嘉宾，现在还有一位嘉宾在路上，一位嘉宾是泛恩房地产经济公司董事长刘峰刘总。第二位嘉宾是在通州的阿尔法项目销售部主管樊庆闪先生，欢迎樊总来房地产作客，现在叫曼城置业。今天下午的论坛是针对中小户型跟大家进行沟通。还是先请两位嘉宾说一下近期即将面市的产品。今天来到这里，讨论的是中小户型为主，首先把情况给我们介绍一下。

　　【刘峰】：大家好，我们公司今年计划在望京投资了一个项目，总规划面积不算很大，大约五万平米左右，主力户型设计基本上在40到90面积范围内，大多设计的是零居室和一室一厅，和过去做过的户型基本相似。预计在今年下半年可以推出，到时候我相信这个户型一定是非常精彩的，请大家关注一下。

　　【樊庆闪】：广大的网民朋友和客户朋友大家下午好，我是阿尔法社区的樊庆闪，很高兴在这里跟大家做简单的交流。阿尔法社区是2007年2月1第一批产品面市，受到广大客户朋友的热捧。第一次看房，当天300多套房当天售謦。3月17号第二批房子面市，这次面市将近两百套房子，一上午全部售謦，销售率也是引起北京购房市场的广泛关注，同时希望广大客户朋友继续关注我们的项目，我们项目是以中小户型为主的项目，地点在通州，距离轻轨、京沈，京哈高速路相当近，同时二期产品计划2007年6月份左右二期产品推出，希望大家继续关注。谢谢！

　　【主持人】：阿尔法两期都是通过网上摇号的方式，现场直播，很公平公开地按照顺序选出来，是一个亮点。今天的主要话题是说中小户型。这不仅是北京，从整个中国大的范围内，从今年和今年下半年来讲，整个国家政策引导下背景下做的主流产品形式。第一个问题来讲，不是说国家出90平米70%政策之后，才会出现小户型，而是小户型一直都有，今年面市的中小户型产品和往年的产品相比较起来，有什么特色呢？请两位嘉宾说一下这个问题，你们的观点是什么？

刘峰

　　【刘峰】：国家出台70%90平方米的小户型，从我个人的意见来讲，这不是购房需求的选择，也不是开发商的选择，这是一个游戏规则制定者政府的选择，我们只有按照它的安排，按照这个去实施。我个人一直坚信小户型的产品，因为它是城市的产品，小户型占据都市的繁荣，第二，它应该占据交通的便利性，第三，应该占据周边就业的情况。第四，它的建筑有一定的包容度。第五，它的服务有系统性。小户型之所以小，是因为把它套内一般的功能节约下来或者节省或者代替了，剔除了。比如说，我过去曾经写过一篇文章，我要客厅干什么，更多的时间喜欢躺在床上看电视，我要客厅干什么，更多的时间，客厅变成了早晨起床，拿着手机往电梯跑。人的生活有阶段性，在某个阶段，生活内容，生活乐趣，他的情趣40、50平方米，刚刚好，随着家庭人口的变化，经济的变化，住宅格局也发生变化，就进入了另外一个阶段。就建筑的包容功能，还包括建筑体内本身的功能，比如说大堂，大堂可以按照分时使用的理论，变成公共的共享客厅。一个社区，一个建筑，比如有400户人家，做200平方米的大堂，会不会400户人家都会客呢，我的大堂会满足会客的需要，没有必要客人都带回家，大堂可以解决。

　　【主持人】：之前把私人场所会客的空间，节约下来了。

　　【刘峰】：比如点餐外送，如果一个建筑有配合家庭吃饭的食堂，家里要厨房干什么，往往在家庭厨房都变成了家庭生活的乐趣，并不是说我要为每天做饭、吃饭而服务的空间了。比如我要餐厅干什么，两个人更多的时候是喜欢在沙发的茶几上吃饭，有多少人家在规定的餐厅里规定的餐桌上用餐。这是一个阶段。如果我们的建筑有这样的服务功能或者这样空间的功能，这样的建筑有包容性，可以包容不同的生活方式。这是小户型在过去做小户型设计当中设想的五个生存法则。一个是城市的繁荣，第二，交通的便利性，第三周边的就业密度，第四是建筑的包容度，第五就是它的服务系统性。

　　【主持人】：刚才我说的问题是去年政策出来之前小户型和现在的小户型有什么区别？

　　【刘峰】：很大的程度，市区内的小户型项目没有一个明显的增加和缩小，在此之前，2002年之前一直到2006年期间，北京的小户型项目一直非常受追捧的项目。一个是很多的建筑好改动图纸，把原设计的170、180平米甚至200平方米，分成两三个小户型。还有是拿到土地以后，从建筑原址规划设计当中就设计成小户型，我们说比较纯粹的小户型。还有是公寓式客房，都是小户型的构成范围，这个时候总量不是太小。政策以后的市场明显地感觉到郊区的小户型开始增多，我自己周围有很多朋友，早些年买房到亚北地区买房，比如说上班，手机的充电器或者笔记本落在家里，没有勇气去拿，出来的人懒得回家，或者这个人懒得出来，能不出来就不出来，毕竟他的交通成本，时间成本，综合配套成本都在市区。因为他在那边是工作的轴心，生活的轴心都围绕市区展开，但是睡觉的轴心在郊区，这两者之间有一个矛盾。

　　近几年来郊区项目增加太多的小户型项目，为年轻人二次置业或者三次置业滚动置业有点杀鸡取卵，比如像你，刚刚有点积蓄，买郊区小户型，如果买市区小市区，再过几年市区小户型很容易兑现或者可以出租。郊区小户型相对来讲，出售、出租有一定的难度，对二次置业，再换更大的户型更难，但是这样的项目，我所谓的郊区不包括樊总这样的交通便利非常发达。

　　【主持人】：这个已经不用说了。从我了解的情况来讲，虽然您讲得比较客气，但是阿尔法社区比较符合您刚才说的第二点，也请樊总回答一下这个问题，另外对刘总所说的观点，您做一下自己的评价。

樊庆闪

　　【樊庆闪】：刚才刘总说的相当有道理的，老地产人，多少年在地产行业摸爬滚打，经验可以看得出来。第二，这个问题是当前的小户型跟前几年小户型的差别，这个问题从几个方面说一下。第一，为什么会有小户型政策出来，第二，具体的说一下当前小户型和之前的小户型的差别。之所以政府会出台这个政策， 主要是出于以下几方面的考虑：第一，说大点也是建立和谐社会的需要，北京的房地产最刚性一块还是像我们这个年龄层的，白领层，第一次置业的，购房自住的。北京这个人群里，外地过来的购房人群是中坚力量。这个问题解决不了，在建立和谐这点肯定很难做到很好的程度。第二，也是区域发展的需要。拿通州来说，随着两个电视台的搬迁完成，这方面的文化产业链条相关的产业会有很大的发展，这个人群对住房有很大的需求，而看CBD周边的情况，基本上都是很高档的价位的楼盘，一万多或者一万五的概念，像中央地产是一万六，有的地方甚至达到二万，这个价位对我们这个年龄来说是消费不起。这样的话需要往东扩，往东扩，同时吻合了政府提出的环渤海经济圈，从这点来说，通州应该处于以京津唐为核心的，古有一句话一京二卫三通州，二卫讲的天津，三是通州。

　　【主持人】：刘总讲的过去小户型和现在小户型不一样，从客户本身的角度来分析。

　　【樊庆闪】：现代小户型和过去小户型的区别，最大的区别是开发商的心态上，原来小户型是属于配角，这个盘有20%、30%是小户型的或者大点的。那个时候的小户型面积偏大，一居相当于现在小两居的面积甚至比它还大，两居室能到100甚至100以上。现在的开发商是我做这个产品纯粹的是中小户型为主或者它的拳头产品是小户型，主要精力放在中小型上。就拿阿尔法来说，也有三居的，三居也是以经济型为主，紧凑型为主，一百零几的三居或者99的三居，也有比较大的三居，120、130米，考虑到有些老人，经济实力可以，想住三居比较舒适的，有这样的产品。大部分的产品，主要的精力都是放在中小户型上，这是跟原来最大的区别。