车位、车库功能上的“公共性”和“服务性”使得其归属、利用必须以实现业主权益为导向，房地产开发商不得以“商业经营”模式将车位、车库出售给非小区居民，影响业主正常生活秩序

　　近来广州部分小区出现了出卖车位、车库的热潮，且价格持续上涨，甚至超过了商品房的单价，这种严重影响业主权益的行为受到了广泛关注。有人认为这是在《物权法》实施之前钻法律空子的表现，将损害业主的利益（《法制日报》3月28日）。

　　房地产开发商之所以急于“处置”小区车位、车库，是因为《物权法》草案曾规定：车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。房地产开发商试图以出售等方式解决车位、车库归属争议问题，进而规避“权利推定”原则的适用。《物权法》也规定，“车位、车库应当首先满足业主的需要”，“车位、车库应当首先满足业主的需要”，“车位、车库的归属由当事人约定并通过出售、出租或附赠方式实现”，“占用业主共有道路或其他场地的车位属于业主共有”。那么，在《物权法》生效之前，房地产开发商的“出售”行为是否合法？

　　车位、车库作为小区的重要附属设施，和小区内的绿地、道路以及公共场所、公用设施一样，均承担着一定的“公共服务”职能，必须最大限度地满足业主的使用需求。车位、车库功能上的“公共性”和“服务性”使得其归属、利用必须以实现业主权益为导向，以便小区居民充分享受“驾车生活”的便捷和舒适。房地产开发商不得以“商业经营”模式将车位、车库出售给非小区居民，影响业主正常生活秩序。因此，无论车位、车库归属、利用、流转规则如何设置，都必须首先保障业主能够正常使用，这是业主购买商品房后应当享有的权利，同时也是建筑物区分所有制度的必然逻辑。

　　日本和我国台湾地区就要求房地产开发商在进行房地产开发时必须附设一定数目的车位，由业主享有其所有权，并不得通过合同约定排除“法定车库”的存在或改变“法定车库”的归属。美国则确认业主对小区车位、车库的整体所有权，开发商在未满足小区居民需要前不得对车位、车库加以营利性利用。

　　值得关注的是，由于我国《物权法》没有确认业主享有类似“法定车库”形式的所有权，也没有采纳草案“无约定归业主共有”的立场。在《物权法》现有规定中，开发商往往可能基于信息不对称，在销售过程中利用格式合同将小区车位约定为归自己所有，在出售、出租的过程中利用业主使用上的依赖性，提高价格、牟取暴利，严重违背公平原则、诚信原则的要求。在开发商利用信息不对称将小区车位归为自己所有的情况下，如何制止“价格掠夺”、促进“公平交易”就成为今后在车位问题上维护业主权益的关键所在。

　　由于车位功能上的“附属性”，其出售、出租首先必须面向业主，只有满足了业主的基本需要后剩余部分才能“商业运营”，并且不能影响业主的正常使用。这样对“交易对象”的严格限定将有助于约束房地产开发商的“营利动机”，保障业主的“交易机会”。其次，即使开发商可以出售、出租车位、车库，也必须充分考虑业主的经济承受能力并应与之充分协商，确定好公平合理的转让、出租价格，而不能凭借强势地位漫天要价，不能剥夺已经获得车位所有权业主的利益，也不得影响现存车位出租合同的履行。最后，如果开发商违反上述原则，业主可以提起诉讼或仲裁，法院或仲裁机构应根据“车位、车库满足业主需要”的立法宗旨并参酌公平原则、诚信原则，使得业主能够以合理价格使用车位、车库，充分保障业主权益，切实细化法律规则。