图为“社区商业 钱景何在”主题论坛现场
近年来，随着人们居住条件的改善，大型新兴社区的建成和入住，几乎每个住宅小区，都会有配套的社区商业，社区商业已经成为房地产项目开发中不可或缺的一部分，有的商业面积在项目规划中的比重甚至超过了20%，但问题也随之而来，有的开发商只求迅速销售商铺，并没有对商铺的业态进行合理的规划，结果同一社区出现多个相同业态和行业的经营者，同质化的现象明显。有的社区商业空置率高，造成整个社区商业的贬值和萎缩。那么，现代“社区商业”究竟是什么样？社区商业如何才能吸引眼球，它的投资价值有多高？投资者该如何选择？
2007年4月3日,由经济日报《名牌时报·北京楼市周刊》和新浪网联合主办的“社区商业 钱景何在”主题论坛，特别邀请在社区商业领域具有多年经验的资深专家、开发商、商业经营者，共商社区商业的发展。
新浪房产进行了现场直播。
到场嘉宾：(以下排名不分先后)
以下为现场实录：
马仁海：首先欢迎大家来参加我们《名牌时报·北京楼市周刊》还有红炫制造还有新浪地产共同主办的社区商业主题论坛，首先介绍一下到会的嘉宾：
北京市商业企业管理协会常务副秘书长、北京老字号协会秘书长高以道；中国纺织品商业协会服装专业委员会、北京市商业服装协会秘书长朱名华；明天地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏；澳洲康都 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)销售经理王延春；
主持人:今年各个商业地产的小区不断增长，现在商业项目也存在着很多的问题，今天我们请来各位专家，谈谈对商业地产的看法，首先有请高先生讲讲。
图为马仁海
高以道：要谈社区商业啊，我觉得咱们首先把概念明确一下，这里面涉及到一个社区商业和社区服务两个概念问题。这两个概念在中国有一个特殊的矛盾，在国外呢，一般提商业都是大商业，而咱们过去的一般只是把店里销售或者是批发的这块作为商业。国外说的服务业是囊括了基本上第三产业的商业，因为销售也是一个服务产业，而咱们国家过去讲的服务业是指餐饮，旅馆、饭店、照相、洗浴等等。现在社会上产生很多争论，往往是基本的概念没有弄清楚。现在咱们国家整体趋向今后肯定往这个方向发展，或者说商业，或者说整体的服务业。最近中央刚刚有个问，就是要大力发展服务业，因为这是任何国家经济发展到一定的基础以后，都是要大力发展的，而且今后成为支柱产业，要解决大量的就业，解决居民服务，而且增长点非常高。北京在这方面已经达到很高的比例了，跟国外基本持平了，但是国内其他的很多省市还是非常不平衡的状况，所以咱们先把基本的概念弄清楚了。然后再说一下社区商业和社区服务这块问题。
社区商业这个题目已经谈了好几年了，一方面这是一个非常大的题目，已经上了中央文件，这是很大的一个产业。目前我觉得总体来说还不是很成熟，甚至于很多地方还很幼稚。主要表现在什么地方呢？一个是经验不足，因为涉及商业这个概念的提出没有几年时间，所有的参与者没有一个成功的经验模式。另外一个重要的，就是中国这个社会正处在急剧变化，快速发展过程中，各种社会条件都在变化之中。所以目前仍然不很成熟，但是要看得很清楚的是，这个前景是非常广阔的。一般我们提起社区商业，考虑的都是城市的问题，实际上大家看看，很多的农村，比较先进一些的，经济发达一些的地区，他已经进入社区的规划设计服务，所以前景非常广阔。
涉及到社区商业，主要的元素都是谁？我觉得基本是这么三方，一是消费者，二是经营者，三是管理者。但是现在碰到的是房地产商的问题。我觉得房地产商是在这三方的背后，尤其是新社区的建设，谁也离不开房地产商，但是真正的一个社区完成之后，他的社区商业不涉及房地产商，就看你前期的规划，你给后期的社区商业服务留下的是什么？你留下一大堆的难题还是留下一个非常和谐，非常美满的一个客观的结构和环境。房地产商这块呢，上次你们约我到这里开座谈会那次，我就说了一下，我对商业房地产开发已经批评好几年了，现在这几年在迅速，房地产商已经离不开商业了，有些地方已经做出了一些成功的项目。总体在发展过程中，尤其对社区商业这块，我觉得经验更不足。所以，我是觉得，房地产商如果要研究社区商业的话，一定要把这三方是怎么回事和这三方的关系搞清楚。这三方之中，谁是主体，谁是主导。社区商业，社区服务，我觉得它的主导者是消费者，它的主体应该是经营者。经营者和管理者其实都是应该为社区商业的发展，为消费者提供服务的。而管理者应该是既为经营者又为消费者提供服务的。房地产商是为这三者在幕後提供服务的。房地产商在有些社区商业中间是不能介入的，比如说老的社区，还有大量的城市保护区，你进不去，没有你发挥作用的余地。但是呢，这个情况也在变化，比如说有的老的社区，他现在已经拆了一半了，房地产商也介入了，有的涉及到今后的规划。现在我觉得这三者和背后的房地产商，我觉得都在变化之中，都处于不是很成熟的状况。
图为北京市商业企业管理协会常务副秘书长、北京老字号协会秘书长高以道
比如说消费者，贵友现在有三个店，金源是最后一个，还有一个是在方庄，贵友在方庄开店的时候，那个时候情况不太理想。为什么呢，方庄在北京是最早的一个比较有档次的社区，但是当贵友进入以后，他的大量的原住民，或者是政府高官，或者是比较有钱的人，北京市已经有很多的大量的新的社区，他逐渐搬走了，而且搬走的数量非常大，这个社区的整体状况发生变化了。所以咱们要讨论社区商业，社区服务的话，一定要考虑清楚，这是一个变化的概念，相对稳定的，在一段时期内是相对稳定的，但是他的需求，他的人口结构会发生变化的。所以你在规划的时候，设计的时候，你要考虑到这个问题。
这个涉及到管理者的规划问题，涉及到法律，比如《物权法》的问题。现在我们讨论的一个热门话题是住宅商业。房地产商在建一个新的社区的时候，他可以规划得非常科学，当然这对通过很多的努力，大量的调研都要到位啊。但是你解决得了今后他的发展情况吗，你解决了他现在的商铺面积，但是他以后还要发展，现在你是以什么形式解决呢，就是开业，大家同意不同意，同意就开，不同意就不开。我觉得可以探讨另外一个思路，就是涉及到一些不是特别扰民的一些行业，比如资讯企业。这个主要涉及到中小企业，因为他一开始的时候没有那么多钱，不可能进驻大写字楼，而且我们国家这几年刚明白过来，中小企业占99%以上，虽然每年有大量的倒闭，消失掉了，但是他还有更新，不断又有几十万出来了，而且真正解决就业的是中小企业。具体到有些行业，比如律师事务所，会计事务所等等中介性的企业，能不能在这个社区里。我觉得，只要不是特别明显的行业，扰民的行业，比如餐馆啊。像这些资讯企业呢，由大家来决定，业主委员会来决定，让不让他开。
马仁海：现在大的社区都应该有业主委员会了。
高以道：如果我们的政策习惯于一刀切的话，如果一律说允许开，或者是一律不允许开，往往给实际的操作带来很多不便之处。这个消费者的变化，大家一定前期要注意好，比如说，中国已经完全是老年社会了，他的人口结构和中年的不一样。比如现在的中年人都在拼命打拼，一旦有了孩子就把孩子送到老年人那儿。大家他的时间是有限的，这孩子稍微大一些之后，可能就住校，或者离开老人这里。那么，孩子的问题你考虑不考虑，你前期设计了，那等孩子大了，就走了，你要不要考虑。还有一些像睡城，白天在城里打拼，晚上回去睡觉，但是成体的整体在变化，各个社区的整个环境在变化，今后就有可能不完全是睡城了。所以，房地产商应该说在设计一个新社区的社区商业服务中心的时候，就要充分设计好，规划好，但是你一定要注意，还有你规划不到，设计不到的地方。让他留有一定的余地，哪些房屋结构可以适当进行调整。这是消费者这边。
经营者这边呢，我觉得目前也是非常复杂，我建议大家先不要考虑业态，先要考虑业主。这又是一个基本概念的问题，业态这个词现在到处出现，老百姓也说，官员也说，实际上大量的时间是把业态这个词泛化了，业态指的是零售商业不同的经营形式，前提是零售。现在房地产商也涉及到这个问题，把批发也弄成一个业态，都当成业态了。在你设计一个社区的时候，或者改造一个老社区的时候，离不开业态。这里涉及到商业零售的，业态基本都囊括了，过去咱们设想不到的就是MALL。中国人脑子里又有误区，一说到MALL，就是认为就是几十万平米，十几万平米的。实际国外也有几万米的很成熟的MALL。MALL有两种概念，一种是作为业态，一种不作为业态。我觉得MALL和商业街是同一个内容，是多业种多业态的综合体，满足人们多方面的消费需求。MALL是把多业种综合在一个房顶之下，街是一条直线，有的还要往旁边延伸。咱们一个社区，大型社区，中型社区都涉及到商业设施的问题，这里面尤其是大中型的商业社区，就有可能产品商业MALL。
经营者最喜欢的是哪种社区的商业呢？我分析，他是一种非常开放性的社区，他绝对不喜欢封闭式的社区，为什么呢？他首先要考虑挣钱，如果是封闭式的社区，他面对的只是这个社区内部的人口，他的财源有限，他只能深挖，能不能把这个社区里居民的方方面面的需求尽可能挖出来。相反一些大的社区，甚至社区里面就是道路纵横。
马仁海：我们采访中也发现这样的问题。比如一些郊区，他做了一些商业街，我跟经营者聊过，他说我觉得这个社区不错，人也很多，收入也不错，但是我们经营几个月以后亏本了。为什么呢？后来发现，这些人白天都上班去了，晚上回来了，周六周日大家要买东西又进城了。
朱名华：这个是客户群没有分析好。
图为中国纺织品商业协会服装专业委员会、北京市商业服装协会秘书长朱名华
高以道：经营者最喜欢的是这种开放式的社区，他可以吸引大量流动的顾客，这里已经有一批固定的顾客，同时外面还有一些流动的新客流，他喜欢这种方式的。经营者呢，每个人到这里开店都要算计，我要赚多少钱。但是我们看看我们现在的经营者，很多都是不成熟的经营者，这种情况下，有些事情需要管理者和房地产商前期帮助他，这个社区覆盖的人口，能不能养起这么多店。有些进入社区的经营者他能够挣钱，有些确实在赔钱，这个情况全国都有。这里面经营者的业态，MALL也可以有，商业街也可以有，还有基础性的东西，就是便利店，北京的便利店和上海广州的便利店又不相同，最明显的就是区域气侯的差异，还有人的消费习惯。
马仁海：我在上海发现，上海的便利店非常方便，他几乎50米左右就会有一个。
高以道：已经竞争过渡了。
马仁海：而且他是24小时的，上海的便利店比北京方便很多，北京要想12点以后买东西，很难。
高以道：我接触过一个总经理，他在上海，北京，广州都开了店，他特别有感触，这个消费习惯和气侯条件对费力影响特别大。除了这个你还要看这个社区的居民的结构，比如拆迁户，他基本都在家吃饭的。还有就是根本离不开的菜市场的问题，还涉及到一系列其他的服务，专卖店，专业店。现在基本的形式就是房地产招商，然后商户过去自己去选择。我觉得这里面，其实应该有更科学的一个规划，这涉及到租和卖的问题。我是一直在强调，涉及到商业街，涉及到整栋楼的商业开发，只能租，不能卖。为什么？如果你卖掉以后，就没有一个人来做统一经营了，这方面咱们失败的案例太多了，包括社区的，包括商业街的，包括整栋商业建筑。经常是最后非常尴尬，卖了一部分，剩下的卖不出去了，很明显的，原来的西单赛特，一开始两方卖，鲁能也卖，达利行也卖，结果最后一批个体户买了，这个楼怎么办呢，最后请赛特来了，赛特说你必须让我统一经营，后面经营那几年非常出色，虽然现在已经撤出了，他面对的是72家房客，你当时不达到他的要求，他能在你高档服装店前卖羊肉串，因为地是他的。
这个涉及到房地产商最根本的资金链的问题，为什么？套现，走人。但是对他的长远发展，你能不能负的了责任。也可能当时看他进入的这些商户都不错，都是很好的，但是他不经营，转租了，他吃租子了，到这个时候你就没办法了。所以，我觉得经营者在目前，还存在很多的问题，他的知识和能力都有条件的情况下，一定有人帮助他做好前期的规划。
管理者这块也非常重要，一个是政府，还有今后社区形成之后的物业，关键在于他能不能提供非常理想周到的服务。这里面的服务，我主要指的是对商铺的服务，你把商户伺候好了，商户就可以伺候好消费者。这个仍然非常难，一个是政府部门，有的社区，建一批临时房，招租了，各种小商小贩，卖菜的，卖包子都进来了，没多长时间拆掉了。好象有规划，要怎么样了，再没多长时间又换一批新的来，又招租，没多长时间又拆掉了。这个管理者就是不断收钱，一道一道收钱。但是一个社会资源的大量浪费，这个社区的居民能够得到什么周到的服务呢。社区商业，大家注意啊，现在还没引起社会的极大的重视，为什么呢，没出大事，引不起太尖锐的大的暴力冲突，但是实际上跟老百姓的日常生活密切相关。跟他能不能有一个很好的休息环境，能不能保证他第二天为社会主义建设做贡献，密切相关。所以，我是说要在这些方面，一个是国外的经验，咱们要尽量尽快吸取，但是绝对不能照搬，还得翻译，翻译成中国特色，然后几方大家共同规划，前景非常大。我觉得最理想的是一批大的连锁店和连锁服务，在这个过程中逐渐浮出水面。我先大概说这些吧。
马仁海：秘书长描绘了一个很好的社区商业模式，作为明天第一城，背靠国美啊，具备很强的商业团队，请贾总给我们讲讲。
贾玉鹏：刚才听马总讲，现在的社区商业的招租问题，确实是北京的商业房地产存在的很尖锐的问题。一个几十万平米，十几万平米的大的社区，里面有几百平米的，一两千平米的，这个只能定义为社区配套商业，他只能一个小区最基本的需求，比如美容美发，小的便利店，小的花店啊，面包房啊，就是满足所在社区居民最基本的生活需求的社区配套商业。而现在我们提出的社区商业的概念，我们认为这种依托于社区，而且面积比较大，应该至少体量在几万平米以上的，如果这部分社区商业完全依靠社区是没法养活的，比如国美第一城，我们做的国美第一商街 (论坛 像册 户型)是十一万平米的商约，明天第一城 (论坛 像册 户型 样板间)也是，虽然已经是很大的社区了，但是他这个社区要养活明天商业中心 (论坛 像册 户型)十万平米体量的商业也不可能的。所以，他所要服务的半径肯定要扩大，扩大到三公里，甚至五公里，所以这里存在一个问题，这个扩大的半径，并不是你想扩大多大就多大。你想把你的社区的集客能力辐射到三公里或者五公里的半径，这个对社区商业提出很大的考验。我认为，社区商业的品种应该是非常复杂的，既有住宅下的底商，也有两个住宅楼底下的群商，甚至有独栋商业楼，这样你既要招商，也要销售，所有的业态和业种都要在这里汇集，所以我觉得设计单位是很复杂的。而且这个起来比较晚，所以，很多的项目出现很多的问题，要不招商不好，要不卖得不好。我们统计了一下，07年一共有六百多万的商业要在市场出现，这么大体量的商业涌入市场，对开发商是非常大的考验。我记得前一段在我的博客里写的一句话就是，把所有的责任都自己扛。就是商业地产的开发商要扮演什么角色，因为商业地产商这里有几种人要出现，投资客，然后是自营户，后期的经营户怎么管理，还有运营者，所以开发商把投资客，自营户，经营户要很好地结合好，开发商不仅要很好地卖出去，还要把很好的商业招进来，这是房地产开发公司必须承担的责任。
这里说到社区商业发展的一个方向，和如何可以做好社区商业，我们做明天第一商街，和国美第一商街，二十万体量的社区商业，我们有体会。你要随便卖完了就不管，或者你只要来了我就招你，这样后期会非常糟。明天第一商街，前期我们做了一个定制服务，你必须有主力店进驻。像麦德隆，他一般哪儿进驻，沃尔玛就进来，沃尔玛一般要在两万平米和三万平米的店进驻，他有很强的集客能力，对其他的商业带动非常明显，所以我们在明天商业中心就为麦德隆定制，他的要求很高，首先要七米层高，而且2.5吨的负荷。你所有的都是按他的定制的，他肯定愿意进来，同时给他一个优惠的招商策略，他进来了以后，他就是一个主力店，他就有很强的集客能力，对其他的商业有很强的带动力。我觉得大的社区商业，前期的主力店发展非常重要，领头羊进来了以后，对这个社区商业就成功了一半。
第二个，高先生说了，业态规划也好，业种规划也好，以国美第一商街为例，十一万平米，要都做餐饮，根本不现实，或者都做专卖店，根本不现实。所以就需要你对这个十一万体量的社区商业做良好的规划，我们规划了三万平米的餐饮街，规划了两万平米的文体运动娱乐城 (论坛 像册 户型 样板间)，还规划了两万平米左右的百货。当时我们定位这三万平米餐饮街的时候就想，从东四环往外，就没有很好的餐饮街，我们当时是要打造北京第四条餐饮街，这个区域也非常稀缺这种业态，所以，我们餐饮定位的时候，也是根据消费人群，根据这个规模，有针对性地打造这个餐饮街。像大鸭梨，都是先期引进，有几个主力店进驻以后，其他的辅助的小店铺，如果不经营餐饮，或者跟餐饮完全背离的业态的话就很难存活。所以招商过程中不但主力店要招进来，也要把分主力招进来，如果是纯粹销售的商业街，你卖出去了，你管我干什么，但是你把几个主力店先招进来了，他跟这个业态背离的就很难经营了。所以这一点也是开发商要做的，不但要把主力店引进来，次主力店也要引进来，每个业态规划之间也要有一个互补。你不能每个业态之间没有联系的，很多人运动完了以后要就餐地或者有的人就餐以后要看电影，这是一个资源的互补和整合。所有的业态才能达到区域的差异化业态，而且几个业态还存在互补，这样对整个社区商业就非常有利了。
第三个，我觉得是对产品的定位，现在很多的项目，面临的销售和招商都有很大的难度。有的前期水电，煤气都满足不了，包括烟道等等。你前期规划好了，后期招商就会容易，后期的经营管理也会容易一些。所以产品的前提一定要做到位，留有余地，为后期的招商预留足够的空间。
第四个，也是我认为最重要的，作为一个负责任的开发商，尤其是商业地产开发商，不但要卖出去，要招商进来，而且后期运营管理也要到位。因为国美有20年零售的经验，自己成立一个管理公司，我们统一招商，通过管理，统一推广，通过规划，我们前期招商的时候，就把每个区域业态规划好，后期我们管理的时候也是组织各个商家进行研讨，进行招商的分布业内洽谈，把后期经营管理做到位以后，肯定各方都会得到益处，投资客可以得到收益，经营者也可以得到应得的收益，这是非常关键的。
所以，我觉得最后落到一点，针对这么大体量的社区商业，竞争也比较激烈，这个时候开发商在这里的角色，应该是至关重要的，他如何打造业种，如何做到差异化经营和如何做的负责任的招商和后期的管理，对商业地产的后来的发展都是至关重要的，我基本就说这些吧，根据自己两个项目的经验，简单谈谈。
马仁海：国美是对商业地产很有心得的，包括国美第一城商业街，还有明天第一城商业街，规划得非常好。作为商业来说，开发商如何打造这种商业地产，商家是最有发言权的，现在我们请朱女士谈谈，商业地产如何开发才能适合商家的需要？
