经历了今年1、2月份的供应疲软，3月开始京城楼市迎来新楼盘入市高峰。根据北京市房地产交易信息网以及中大恒基等代理机构的数字综合显示，4月份共有65个项目推出，其中完全新盘占到了26个。而记者在仔细观察这些新供应楼盘后，发现了一个十分有趣的现象，产品类型“非小即大”的表现尤其明显，要么是单套面积在120平方米以上的大户型，要么就是单套面积在40平方米左右的一居小户型。两个极端的表现让2007年的京城楼市愈发多了几分政策调控下的后遗症现象。

　　大户型秀“量” 与政策无关？

　　自去年下半年开始，京城楼市的大户型产品便开始了一马当先、独领风骚的表现。这些大户型产品并非传统意义上的远郊别墅类物业，而是二居户型单套面积就在130平方米以上的市区高档住宅类物业。

　　而在区域分布上，朝青板块以绝对的放量成为2007年中高端大户型产品的第一板块。据不完全统计，2007年，朝青板块内的中高端大户型将有近4000套入市销售，总建筑面积超过60万平方米。包括润枫水尚、天鹅湾、泛海国际、新华联珊瑚湾等一批区域热点项目都将在今年继续推出后期中高端大户型产品。亚奥板块、上清区域以及丽都商圈内也均有不同规模的放量，如位于北苑的公园2008项目、上清区域的THE HOUSE国际花园、丽都商圈的丽都东镇，以及南城的建邦华府等。

　　大户型产品在今年的蜂拥入市不免让人联想到去年国家宏观调控时出台的那条“90平方米70%”的新政策，究竟是迫于政策压力，还是正常的销售计划？业内人士似乎也有着不同的看法。记者在采访中了解到，不少大户型的开发商都感到了来自政策和市场的压力，朝青板块内的某大户型高端项目的开发商就表示，此前出台限制大户型的政策从某种程度上提升了大户型的市场价值，毕竟资源是有限的。但考虑到未来政策环境的不确定性，手里的项目越早出手对公司越有利，可以迅速回转资金用于其他项目的开发。

　　戴德梁行董事岳锋钢则认为，大户型的量涌与政策并无多大关系，主要是这些产品本身规则已经设计成型，只是正好到了这个销售节点；而大户型的刚性市场需求以及奥运临近的利好也是开发商纷纷推出大户型的原因。从目前调查来看，很多高端客户群对于新入市的高品质大户型项目还是有很大兴趣的。

　　尽管如此，岳锋钢并不否认1年前新政策出台，开发商虽然能够理解其中的目的，但还是有不少是在选择观望、审视之后再将产品推入市场，因此也造成了当下大户型供应量有增补竞争也在加剧的局面。但他强调，供应增长的同时，需求也是再提高的，因此还是能够达到相对供需平衡的。

　　小户型秀“质” 与投资无关？

　　小户型当道俨然成为了今年京城楼市的流行词。没错，除了上面提到的大户型产品，就属面积在40-60平方米左右的一居小户型最风光。

　　小户型集中入市与国家宏观调控的政策完全相呼应。然而，记者在观察中却发现，这些小户型虽然面积小，但售价却并非像想象中的有“群众基础”。究其原因，造成该局面的关键就在于有相当一批新推出的酒店式公寓项目“混杂”在了小户型圈子里，而这些项目最低售价也在万元每平方米以上。如位于上地区域的辉煌国际广场C座酒店式公寓以及西二环天宁寺的锦上酒店式公寓，均价在13000元/平方米左右；位于建国门外的长安驿均价为23000元/平方米；位于工体北路的瑞士公寓均价则在25000元/平方米；而位于东大桥的世界城均价更是直冲26000元/平方米。

　　这样的定价，就算户型面积只有四五十平方米，也非一般购房者所能承受。值得关注的是，曾几何时，京城的酒店式公寓因其地段优越、价格适中成为“投资”的代名词。而今，细数这些新推出的酒店式公寓似乎早已经将“投资”的概念弃之千里，传递的却都是一种奢侈、尊贵的身份象征。

　　对于酒店式公寓从投资品到奢侈品的悄然“转型”，有业内人士认为，这都是开发商对利润值的惯有期望在作祟。在土地成本、开发成本不断增长之后，一些开发商为了获取与成本增长前同等的利润回报，便选择在产品类型或是价格上大做文章。如将原本低密度普通住宅规划更改为密度较高的酒店式公寓规划，自然产品的价格也会随之增长。同时，在投资回报被明令禁止在产品宣传中后，本身因为定价较高已经没有什么投资回报而言的项目，当然也就会被开发商赋予“我是奢侈品，我是身价体现”的标签。

　　岳锋钢则表示，酒店式公寓价格的提升可能也与其所提供的服务提升有一定关系，但奢侈型酒店式公寓不可能在市场上长远存在，它会在供应量不断减少的过程中慢慢消失。而对于京城酒店式公寓的未来，岳锋钢认为，酒店式公寓的客户最终将变得非常清晰化，即由一个业主持有整栋物业，负责租售，散卖将会被逐渐弱化。