延迟将近一年上市的限价房备受够放者关注。价格低于周边房价10%至15%，能否满足苦等限价房的购房者的心理预期；开发企业的利润率基本确定为8%至10%，在这种限价格、限利润、限户型/竞地价的前提下有多少房地产企业特别是有资质的开发商来竞标限价房？究竟哪些人能够买到限价房？购买限价房业主能否再次转让？限价房如何避免走经济适用房的老路？“双限房”究竟能走多远？

　　带着这些疑问，在新浪房产召开的限价房论坛上，结合新浪房产和新京报的调查结果，我们再次聚焦限价房，聆听专家的解读。

　　聚焦一：限价房6350元/平米价格高吗？

　　对于限价房，政策规定“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，销售价格将比该地区同质普通商品房下浮10%到15%。而在北京市土地储备中心推出的三块限价地中西三旗为北京首块限价地块，此地块面积大概48万平方米，在它的招标书中对限价6350元/平方米，对比周边楼盘价格，如上奥世纪目前售价为7600元，富力桃园和左邻右社为9000元，回龙观的新东城是8500。相比这些楼盘，西三旗地块6350元的均价到底高吗？

　　在新浪网联合新京报的限价房调查结果显示，近8成网友认为西三旗双限房地块6350元的均价太高。对此，明天地产业务总监贾玉鹏表示，西三旗地块从现在开始到竞标拿地最后开盘销售，至少还要有八九个月的时间，在这个时间段，以这个地区目前的房价涨幅速度推算，西三旗限价房真正开盘销售时6350元的价格估计将比周边楼盘低2000元左右，应该还是比较有竞争力的价格；但是网友之所以都认为它较高，是因为限价房本身在定位上就和普通商品房有区别，它是政府针对中低收入人群推出的带有一定性质的保证性住房，所以这个价格并不符合购房者的心理预期。

　　聚焦二：限价房招标规则合理吗？

　　据了解，除法律另有规定外，境内外企业、其他组织和个人均可参与“两限房”项目竞争，但考虑到“两限房”招标不仅是国有土地使用权出让招标，同时也是“两限房”建设招标，投标人的开发资质、业绩等将作为评标的重要参考因素。

　　对此，拿地屡战屡败的合作建房人于凌罡表示，对比北京此次的限价房政策，北京为四限双禁，广州是两限三禁，广州相对合理一些。何为四限双禁，于凌罡解释为：限户型、限销售对象、限均价、限价差、竞地价、竞方案。限户型即户型面积要在90平米以内；限销售对象必须有北京户口，中低收入优先；限均价即平均房价要低于每平米6350元；限价差即户型、朝向、楼层价差系数须小于5%；双竞为竞地价和竞方案。对比广州的限价房政策，于凌罡认为，广州市的限价房允许并且鼓励开发商把实惠让给老百姓，他招标的时候提出，开发企业每降低给老百姓十块钱的承诺，就可以取得一分。但北京限价房价格定的比较高，而且没有鼓励再把价格往下压，这个就有暗推价格上涨的嫌疑。

　　对于这种说法，伟业控股副总张剑称，对比36号地的招标书，此次限价地政策还是有所转变的。在36号地招标中，投标价格和进度要占到55分，给多少钱和出款的进度也占到最大的比重，这块地投标的价格和进度只占25分。而原来占35分得理念和方案此次占到40分。所以此次并非鼓励价高者得，第二是对开发商操作开发项目的能力提出了非常高的要求，因为这个占到40分的权重。

　　聚焦三：哪些开发商会参与限价房竞标？

　　双限房能否吸引到有资质的开发商前来招标仍值得关注。首先该地块48万平方米，面积很大，据估算，西三旗地块的出让地价估计要在12个亿左右，对于资金实力比较差的小开发商自然无力染指。而另一方面此限价房限价6380元/平方米，对于户型的要求是全部为90平米以下的中小户型，在这种限定价格，而其他建材、劳动力成本和普通商品房一样的情况下，开发商的利润必然有限，大开发商会主动参与吗？

　　对西三旗地块颇有研究的金网络副总杨强宏表示，此地块按照之前的规划，体育和商业设施等对开发商的资质也提出了比较高的要求。但像华远之类有资质的开发商竞标的可能性比较小，某业内人士估计，限价房最开始实行应该是由有一些国有房地产企业来买单。

　　聚焦四：限价房品质有无隐忧？

　　我们知道，限价商品房不同于经济适用房，开发商企业要花大价钱去竞拍土地，这完全是一个市场竞争的环节，成本很难控制，而这样就很容易导致在以后的环节中开发商尽可能地降低成本，资本的逐利性决定房地产商追逐高额利润的本能，人为打压房地产商的利润空间，会不会引发产品质量问题？

　　即将成为限价房准业主的购房者是怎么认为的呢？在新浪网调查中，对于限价房的质量问题，近4成的网友认为品质肯定比周边普通商品房差得很远，近3称网友称无所谓，有房子住就不错了。这种现象颇让人担忧，证明在购房者的心目中对于限价房的质量问题采取了客观认同或无所谓的态度，这也给限价房出现豆腐渣工程出现提供了土壤。

　　对此贾玉鹏表示，限价房工程不仅要从质检部门、规划部门严把关，最重要的环节是让限价房的购房者全程参与工程质量监督，比如现场参观、阶段性验收、材料把关等。所有购买产品的质量的合格证应该定期向购买限价房的业主进行一个公示，要实行透明化管理监控，才能保证限价房质量真正到位。

　　聚焦五：哪些人能够买限价房？

　　对于限价房，6350元的价格虽然没有达到购房者的心理预期，但比起北京飞涨的房价，其实网友们最为关心的是购买资格的问题。这次标书对“两限房”开发条件和购买资格作出明确规定，大的原则是北京户口，中低收入。此外，持有经济适用房审批表或拆迁安置的可能会有资格优先购买。

　　对于更明确的规定，目前没有看到政府的书面规定，但据网上流传的版本是，要求人均居住面积20平米以下，规定个人购房以后五年内不能出租出售，不能再购政策性购房。

　　在当前限价房细则不很明确的情况下，就很容易使购房者产生观望情绪。据新浪网调查结果，73.08%的网友选择会延缓购房，进一步观望市场。

　　对此很多业内人士表示，虽然标书中称中低收入者优先，但这个规定比较模糊，而且对于是否首次置业也没有提出明确的要求，所以建议限价房的购买资格、后期转让等都具体政策能否尽快出台，规定是否具有操作性将直接影响其效果。

　　聚焦六：限价房该如何避免走经济适用房的老路？

　　限价房和经济适用房有区别，但更有相似之处。经济适用房在实行过程中出现的一系列问题如何避免在限价房政策中重演。购买限价房业主能否再次转让？政府将会出台什么政策禁止双限房的炒卖？

　　贾玉鹏表示，允不允许限价房再次上市交易，就关键看他第一次买限价房的时候销售对象如何限定，如果一开始限制比较宽泛，后期转让的时候，可采取措施控制转让者在其中牟取暴利，只要有这种现象的出现，肯定是助推房价的上升。但首次如何限制，比如北京市户口，然后是首次置业，而且确实能严格控制就是给中低收入人群买的，那么第二次转让就无需限制，而且还应该像对鼓励二次转让，这个是真正的房地产的良性循环。

　　聚焦七：北京市场300万平米的限价房够吗？

　　北京市提出“两个一千万”工程，所以今年的任务是确保300万平方米的限价房在年内全部动工建设，所以今年二季度将成为北京限价房用地的主要供应时段，力争在此期间基本完成300万平方米限价房的土地供应任务。对于北京市房地产市场，这个量究竟够不够？对北京的市场会产生什么影响？

　　张剑表示，北京市的土地供应量每年都在几千万，可能06和07年相对少一些。但是上市的土地量还是几千平米，所以三百万还是一个非常小的数字。所以这块还是不足以影响整个北京市的房价。

　　某业内人士在博客中建议，可将限价房和盘活存量土地结合起来，鼓励中小开发商将积压项目转为限价房，尽快加大限价房在住房供应量中所占比例。