商业地产股与龙头住宅地产股将成为投资主体

主要观点：

房地产行业依旧快速发展，房价继续上涨

今年前两个月，全社会完成固定资产投资6535.01亿元，比去年同期增长23.4%，增幅比上年同期下降3.2个百分点，比去年24%的增速也有所下降，国家调控初现成效。

今年前两个月，房地产开发投资完成额1785.66亿元，比去年同期增长24.3%，增幅比去年同期增加4.7个百分点，比去年21.8%的增幅也增加了2.5个百分点。

2007年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比上月低0.3个百分点，环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。

今年一季度颁布政策分析

土地增值税的清算减少房地产企业的盈利；加息对房地产业影响不大；物权法的颁布能够促使行业健康发展。

二季度房地产行业投资策略

未来较长时间内行业调控仍将持续和深入，两会之后将可能面临政策的密集出台期，建议规避除行业领先企业的住宅开发类公司。住宅市场的调控给予了拥有稳定现金流和巨大升值前景的商业地产企业的投资机会。

行业里重点推荐金融街、万科A和保利地产。

金融街：公司未来发展战略是做商务地产领先企业，立足北京，面向全国重点城市和区域，通过进行房地产开发和持有优质物业出租经营形成房地产开发和物业经营两个支柱业务领域，其中房地产开发在原先的单一写字楼开发的基础上增加了快速销售型的住宅开发，两种物业类型的开发既保证了短期内投资者的利益，又能保证长期内公司的持续发展。目前公司在加快北京金融街区域建设的同时，以金融街的资源和品牌为依托大力推进区域外业务的拓展。公司从原先单纯的房产开发转变成房产开发与物业经营，从而能够分享金融街区域日益提升的区位价值，物业经营业务尽管在短期内会给公司带来一定的资金压力，但长期内能够给公司稳定的现金流，同时自持物业还能享受资产升值。公司主要从事办公楼及附属设施的开发与经营，因此当前房地产行业的调控对其几乎没有影响。

万科A：作为目前住宅开发类房地产公司的龙头企业，历经数次宏观调控，万科已经具备足够的经验和实力去度过当前的调控。随着行业调控的持续和深入，公司认为行业进入一个转折期，经营环境即将发证重大深远的变化，对公司而言不仅仅是挑战，更蕴含着难得的发展机遇。行业调控的深入逐步激活了市场上的存量土地资源，通过资源整合公司能够以更高的效率和质量来获取项目资源。目前公司在全国的市场占有率为1.25%，作为当前我国房地产行业的领先企业，行业的调控为公司的快速发展提供了契机，公司优秀的组织架构和人才储备为公司的快速发展提供了基础。

保利地产：公司2006年在国内上市，实际控制人保利集团是国资委直属大型国有独资企业，较强的政府背景有助于公司获得优质开发土地。随着调控的深入，公司通过资源整合方式获取项目的力度将进一步加大。行业调控对公司的经营不可避免地会产生一定影响，但公司较强的政府背景有助于公司获得成本较低的土地资源，同时全国布局的战略、国模扩大带来的规模效应、超前的设计理念等都能够减小调控带来的负面影响。公司的主要风险在于过高的资产负债率。公司未来几年的净利润增长速度都将保持在50%以上，远超过行业平均增长水平。