经历了近一年的蛰伏，北京首批限价房用地终于在3月30日，也就是三月份的最后一个工作日水落石出。在实现了政府之前“今年一季度肯定有限价地推出”的承诺同时，这三块总规划建筑面积达到110万平方米、至少能提供1万套限价住宅的土地，又一次引起了所有人的无限期待。特别是6350元/平方米的均价，更让不少购房人对北京楼市产生了新的期待：这么大面积的限价房入市，是不是会对北京目前的高房价起到抑制作用？甚至，房地产市场的价格会不会由此发生转折？

　　●买卖双方各执一词 限价房动了开发商的奶酪？

　　“6350？那先不买房子了！”本来已经准备在一套一手商品房购买合同上签字的小赵在得知北京限价房6350元/平方米的定价之后，立即决定再次推迟自己的置业计划，“看看再说”。

　　小赵的说法代表了不少因为限价房终于有了眉目又一次重回观望的购房者的心态。在他们眼中，110万平方米的限价房颇有几分“灵丹妙药”的色彩，这药，当然治的是现在北京楼市不断不涨的房价。“便宜的房子多了，肯定人们更愿意买这些房子，那开发商手里高价的房子卖不出去，价格的回落也就自然而然了，特别是限价房周边的项目，价格的下滑会更明显。”

　　但市场的反应并不像小赵他们想得那样立竿见影。在6350元/平方米的价格公布之后，记者先后致电多个限价房周边楼盘的电话。在问道这些普遍价格在10000元/平方米左右的楼盘会不会因为限价房而受到影响时，几个项目的工作人员无一例外否认限价房会让自己的项目经营业绩受损。“我们的项目主要面对城市中产阶层，而限价房面对的是中低收入者”；“我们楼盘的卖点在于高品质的社区环境和用于每家每户的高科技建筑技术，这都是限价房给不了您的”；“限价房提供的都是中小户型，我们楼盘主打大户型精装修住宅，二者不会相互交叉”。这样的说法几乎是所有售楼员被问及这一问题时不约而同的说辞。

　　●打压房价限价房确有其用

　　几乎没有开发商愿意承认，限价房的入市会动了他们的“奶酪”，在公开场合也都保持着“限价房对普通商品房影响不大”的统一口径。但在6350元/平方米价格被公布当天，几家开发商闻风而动的市场公关，恐怕不只是项目推广的巧合。

　　一位不愿透露姓名的开发商私下里向记者坦言，说限价房不对普通商品房市场产生影响的确有“嘴硬”之嫌。“短期的影响其实不会太明显，这次首推的三块地，全部建完之后也就1万多套房子，如果说1万套房子就能打压房价其实是不现实的。但这次三块地背后的意义在于北京市政府终于开始在大面积建设经济适用房和限价房方面有所动作，如果北京市两会上‘两个一千万’的承诺都变成了现实，那对市场的影响肯定是明显的。”

　　这位开发商表示，目前北京市一再攀升的高房价，最直接的诱因就是需求量的不断增加，使住宅处于绝对的稀缺位置，但居住需求是不可忽略的，所以必须买房，就算房价再涨也得买。“有的楼盘说自己卖社区、卖品质，但问题是相当多的置业人群并不管你的社区如何，‘居者有其屋’就是他们买房的唯一目的，这样的话，有价格更便宜的房子，购买人群发生大面积转移是可想而知的。”

　　●前景不明限价房影响市场尚待时日

　　尽管上面提到的这位开发商坦承限价房或许会对市场产生影响，但也依然认为限价房要想真正给市场带来足够大的影响，并不是一朝一夕就能实现的。在这一点，北京成业行房地产投资顾问公司总经理、管理学博士邵念强的观点颇具代表性。

　　首先，“限价房限的价究竟从哪里来？”邵念强说，限价房把房价压缩了10%-15%，但这10%-15%是从政府获得的土地出让金里出还是从开发商利润里出并不明确。如果从土地出让金里出，那么在未来销售时，政府将占有主导，限价房将作为一种有公共资源色彩的住宅被分配；而如果是从开发商利润里出，那么开发商将占主导。从目前限价地转让“地价高者、房价低者”拿地的规则来看，限的这部分价很可能是由开发商出，由开发商分配这种有社会福利意味的限价房，是不是会比政府分配能更公平，这点是存疑的。

　　第二，“6350元是现在的价格，是不是也能指导未来的产品？”邵念强指出，6350元/平方米中间，包含了土地成本，还要包含建安成本，但目前建筑材料的价格是处于上涨通道的，很多材料两个月间的涨幅就是明显的。从现在的情况来看，限价房至少要一年半左右的时间才能上市，这中间建安成本还会继续上升，那么开发商的难度就会更大。一旦开发商困于成本，不得不降低建筑质量，这可能是谁都不愿意看到的结果。

　　最后，限价房所惠及的，也不可能是所有人。虽然现在对购买人的限制还没有完全出台，但北京户口、中低收入、首次购房、购买后五年内不准转让却已基本达到共识。这几条标准看似简单，但依然会挡住北京市场需求中不少的置业者。