一致瞄准高端公寓单价超过16000元/平方米

尽管遭遇了刚性十足的外资限购和封顶按揭令，但高端市场的热度仍然有增无减。世邦魏理仕最新的调查数据显示，今年北京豪宅市场将迎来集中放量，其中单价超过16000元/平方米的高档公寓接近200万平方米。业内人士分析，城区土地成本的快速走高，使掌握城中心地块资源的开发商一致瞄准高端公寓项目。加上奥运商机的显现，楼盘上市速度明显加快，高端项目纷纷选择在今明两年内面世“捞金”。

高端市场放量拉高整体房价

从去年开始，北京市场陆续涌现出一批单价超过2万元、总价在600万元至千万元的顶级住宅。城西有缘溪堂、万城华府，城东有银泰中心柏悦居、星河湾二期、国花园、Naga上院等。

业内人士预测，今年豪宅市场尤其是城中心高档公寓供应量明显增大。预计今年上市的单价16000元以上的高档公寓接近200万平方米。“市场成交量和价格的走高，是开发商这次放量的重要因素。”据世邦魏理仕监测，去年1至11月，售价16000元/平方米以上的高档公寓累计成交3300余套，同比增加近一倍。

伴随着项目集中面世和成交量的增长，高端市场的价格也在一路狂飙。去年，Naga上院、昆仑公寓、柏悦居等均价超过30000元/平方米的高档公寓项目相继入市，迅速拉高市场均价。据统计，去年售价16000元/平方米以上的高档公寓成交均价达20675元/平方米，同比上涨10.4％。

西区分流传统东区市场

“调控后土地成本越来越高，掌握城中心地块的开发商几乎全部在做高端公寓。”世邦魏理仕环球研究部覃晓梅说。

目前北京的高端公寓主要分布在东区、西区和北区。东区因早期积累的浓厚商务氛围而占据优势。近年来，随着星河湾等新代表项目的出现，市场热度得以提升。北区的亚奥板块受奥运商机利好影响，豪宅市场也开始发力，出现荣尊堡、世茂奥林等高端公寓。西区的高端公寓主要沿昆玉河分布，新项目有万柳的万城华府，三环外的西钓鱼台。而位于三环内的玉渊潭段因政务中心区地根稀缺，直到去年才有唯一的高档住宅缘溪堂入市。据了解，该项目位于玉渊潭南岸，产品为300至500平方米的大户型精装板楼，每套售价高达800万元。

今年金融业的全面开放，使得西区豪宅市场快速升温。同时，由于绿化资源和水系景观优势，加上缘溪堂、万城华府等新项目开始注重在物管和精装上发力，使西区成为新热点，分流了相当数量的东区市场买家。

高端公寓半数买主非本地人

一面是中低收入人群难以承受快速攀高的房价，一面却是豪宅市场热度的有增无减。东区高端公寓的代表星河湾在去年提价前一周卖出了37套房，销售额高达1.56亿元。

据了解，外国人和外地人仍是支撑北京豪宅市场的主要力量。截至去年3月，外国人和外地人在京购房比例已由几年前的30%升至目前的61.5%。此后，外资限购令的出台，抑制了不少外籍人士的购房行为。但在目前的城中心高端公寓市场中，由外地人和外国人构成的“两外”人士仍占50%。

豪宅业主中的本地人主要来自金融街和CBD的企业高管。今年2月西区豪宅缘溪堂售出的10套房中，半数买主来自与项目相邻的金融街。一位业内人士透露，购买城中心高端公寓的买主，除了自住以外，相当一部分人买房后长期放置不租不售，目的是把置业当成高收益储蓄。