在房地产宏观调控背景下，商铺投资热潮涌动，但是在这股热潮中，不少社区共享型商业地产却出现了销售和招租困境。一方面是大型社区的餐饮设施奇缺，另一方面却是社区商铺出租率较低，投资回报普遍不佳。很多开发商似乎从这里看到了商机，于是，在北京，一场大型社区发展餐饮业的热潮正在悄然兴起。
大社区再现餐饮商机
近日，记者从一些大型房地产公司了解到，近年许多房地产项目把商业配套重新定位成可以开餐厅的商铺。一些开发商告诉记者，随着近年来北京大型社区开发量的不断增多，以及社区商业规模的扩张，对于餐饮业态的入驻需求越发强烈。特别是自2006年以来，从三环新城的特色餐饮主题商街“SUNNY TOWN”、国美第一商街的京东美食街，到富力皇后大道上的独栋餐饮“楼王”，再到东亚奥北商街特色主题餐饮街区“辣街”，京城社区商业俨然已经成为了餐饮业的天下。
据相关部门数据统计，2006年上半年，北京餐饮业零售额增长了9%，而整个“十五”时期其平均增长幅度达到22%，高于全市消费品零售增长率11个百分点。而随着北京经济持续增长及2008年第29届奥运会的临近，北京餐饮市场规模至少将达到300亿元。
如此庞大的餐饮消费市场毫无疑问将直接拉动北京餐饮商铺的需求，事实上，尽管2006年北京商业地产的整体放量趋于饱和，但适合做餐饮的商业地产仍然存在很大的缺口，特别是在一些新楼盘密集的新商圈，餐饮业蕴藏着可观的利润空间。
有业内人士在预测2007年北京商业地产招商新形势时表示，餐饮行业的开店需求仍在持续增长中，已经成为今年表现最突出的业态。这些因素成为让京城众多房地产项目在社区商业配套中打造餐饮主题商铺的关键所在。
与此同时，一个显著的特点是新建社区商业的餐饮主题商铺面积越来越大，超过1万平方米、以主题商街形式打造的餐饮商街也变得越来越普遍。位于西四环的WE商街文化主题餐饮街面积在11000平方米；南二环的富力信然广场除了富力皇后大道上设计了适宜餐饮进驻的商铺外，还打造了总建筑面积达4500多平方米的独栋餐饮楼和双子1、2号餐饮楼等等。
的确，在近两年社区商业大面积供应、招商竞争日益加剧的今天，餐饮行业的兴旺使众多开发商看到了有效降低社区商业空置率的最佳办法。而北京市餐饮协会发展部部长冯晟松也表示，由开发商自主打造餐饮街是推动餐饮业发展的很好动力。作为行业协会也希望有多种餐饮业态可以向社区型发展，在为社区居民提供便利的同时，也能够保持餐饮行业持续增长。
政府推连锁企业进驻
商机的再现促使了开发商发展餐饮的踊跃表现，另一方面，目前北京市商务局也在酝酿推广餐饮连锁企业进驻社区的统一“推荐”活动。据悉，正在酝酿的“推荐”活动将主要针对的是北京总建筑面积一般在200万~300万平方米的超大型社区。而参与本次推荐工作的餐饮连锁企业主要是北京国资委下属的一些餐饮连锁品牌以及部分民营餐饮品牌企业。此外，由于北京市社区底商禁止经营中餐的规定，享受此次商机的仅限于那些社区中的独立商业。
尽管此次北京市商务局酝酿的“推荐”活动仅针对如天通苑、回龙观，以及其他已经建成入住的大型经济适用房社区或者中低价位的居住社区，但“推荐”餐饮连锁企业多向社区发展连锁店面显然已经成为一大趋势，这对于一些新兴社区的特色餐饮商街来说无疑是利好消息。
中国连锁经营协会信息部主任杨青松认为，社区商业地产发展中，找一些连锁型商业合作是一个不错的选择。“在社区商业的形式上，主要将以连锁经营为主，如连锁便利店、连锁家政服务、连锁早餐等。这样做的优势是统一管理，质量和服务有保证，并且有完善的运营体系。”杨青松说。
在北京，自2004年以来，政府就已经把连锁经营进入社区商业地产列入到为民办实事的项目中。北京市商务局市场流通规划处副处长范瑞介绍，北京市已经明确提出：“未来3年，北京市将完善社区生活服务体系，新增连锁经营便民超市、便利店500家；增加社区便民服务功能，以需求为导向，新增和规范以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、维修等生活服务项目网点600个。”在北京市相关主管部门看来，目前连锁企业在北京社区商业地产发展中不是过剩而是不足。北京市商务局已经把连锁企业进社区商业作为未来两三年发展的重要目标之一。根据统计，目前北京市连锁企业共有连锁门店6071家，其中城区连锁超市、便利店有5158家，社区覆盖率达到85%左右。
相关人士分析指出，社区消费需要的服务业态主要包括日常生活购物店(如超市、便利店、家庭百货店、专业店)、生活配套设施(如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和邮政点)，以及休闲娱乐设施(如餐馆、咖啡厅、酒吧、电影院、健身房)，它们共同构成社区商业的内容。
在商业社区化的过程中，连锁经营被认为是合理的模式之一。有关专家表示，连锁经营一般采用标准化和规范化，有利于防止假冒伪劣商品；同时，连锁体系通过集中采购、统一配送、分散销售，从而降低了进货价格，更有利于社区居民消费。
鸡肋还是美味？
从临街为市到购物中心，从城市的核心商业到社区商业，随着人们精神物质需求的日益提高，餐饮业与社区商业成了一对孪生兄弟，有资料显示，现在的餐饮业已托起社区商铺的半边天。但是，众所周知，传统的社区商业大多是住宅的底铺，这些商业与小区连为一体，虽然能够在一定程度上满足社区的生活需要，但也带来了一系列的负面影响，让不少社区居民苦不堪言。餐饮业到底怎样与社区商业和谐发展成为人们普遍关注的问题。专家指出，社区商业发展餐饮到底是鸡肋还是美味关键看二者是否能和谐共同发展。
因此，类似“社区MALL”的社区商业模式的出现，为改善这种社区商业存在的弊病提供了很好的渠道。目前，已经有越来越多的项目将社区商业规划成为独立的商业建筑，比如世纪星城、北京华侨城以及国瑞城等，这些项目的社区商业与住宅相分离，商业不进驻小区之内。这种新模式一方面替代了以往那种零散的商业运作方式，使商家高度集合；一方面也消除了由于社区商业带来的空气污染、出行困难、治安不好等弊病。与此同时，这种拥有独立建筑的社区商业由于规模较大、业态齐全，同时极具开放性而获得了更为广泛的客群。
餐饮业与社区商业要和谐发展，重要的是如何在规划和设计上做文章。专家表示，餐饮需要解决的问题就是减少噪音和油烟对居民的影响，而要解决这些问题，最重要的是在规划上做文章。以前由于都是底商的模式，所以饭馆的油烟不可避免地对居民造成侵害。如果社区配套商铺独立成栋，这样就可以避免餐饮的噪音、油烟对居民的影响。另外作为餐饮的商铺，设计上开间不能过小，否则就不适合餐饮业。因为太小，经营的商家在装修上肯定无法达到排油、烟、隔音效果。底商的开间一般只有12平方米，不利于餐饮，而独立商业的铺面开间一般在16～20平方米之间，这样就适合做餐饮。
业内人士提出，做餐饮的另一种模式就是打造美食一条街。许多新开楼盘在社区的商业配套上花费很多心血，不仅在做独立商业这一概念，而且做社区步行街、美食一条街等，把城市步行街的概念补入到社区，这样既可以避免以前那种底商对居民的影响，还可以形成特色，使居民除单纯的购物外，在业余时间还有一个好去处。除此之外，社区商铺在功能分布、功能划分上也很重要。要引进餐饮特色化，引进大的具有特色的上档次的餐饮。
