供求关系决定市场商品价格，供大于求价格下降，求大于供价格上升，是市场经济基本理论之一。这个每个懂一点经济学的都知道的大道理。但是理论终究只是理论，如果我们每个人都相信经济学的理论，并且遵照他来指导我们的经济发展的话，那么这个国家肯定无法发展，经济肯定无法前行。
　　中国房地产住宅价格近几年一路暴涨，到底是什么原因让房价象狗被注射了鸡血一样，一路暴走。我们的开发商和部分惟利是图的经济学家就搬出了供求关系决定房价的“至尊”理论，到处宣扬，现在市场需求如此强烈，要不我不涨价都没有办法。
　　确实，在住宅需求方面，中国经济近年来高速发展，福利分房时代的结束、中国人传统意识里对住房的无限拥有渴望，催生了对住宅的旺盛需求。但是真的是需求旺盛造成今天的房价如此之高吗？
　　经济学上讲的供求关系决定市场商品价格。其理论前提是在完全市场经济竞争环境下供求关系能够决定商品价格。房地产住宅市场要适应供求理论，必须满足两个前提：一是所处市场环境是完全市场经济竞争环境下；二是房地产纯粹是一种商品，无任何公共产品属性。对于以上两大前提，住宅产业符合吗？
　　首先我们来看一下住宅市场到底是一种什么样的市场？
　　大家都知道，住宅产品是多种因素的综合体,与单一功能的消费品有着显著的差异。住宅的地理位置、建筑结构、户型设计、配套设施、社会自然环境、开发商资质和信誉等因素交织在一起，形成一个非常复杂的产品结构体系。正是住宅的这种区位特征和产品差异性的存在，决定了即便是不存在资本性、技术性和政策性进入壁垒，住宅市场也难以发育成为完全竞争性市场，中国房地产市场是一种垄断性竞争市场，垄断体现在土地资源的天然垄断和对开发项目的进入性垄断。
　　市场经济理论表明：在垄断竞争的市场结构下，开发商凭借对房地产的区位垄断和产品差异化的天然优势，利用交易双方市场信息占有的不对称性，享有住宅供给和定价的主导性优势。那么垄断竞争的住宅市场及其市场结果的无效性，无法通过市场自身的力量加以纠正，那么究竟谁能纠正这个市场失灵的结果呢？这里顺便提一下这个答案就是政府，政府必须通过制度建设和政策调控来纠正。
　　其次房地产真的是一种纯粹的商品吗。其具备不具备公共产品属性？
　　住宅作为一种商品，具有非常复杂的特性，其具备居住功能和投资等多种功能。人们的生产、生活都离不开用地用房，住宅作为一种生活必需品，正常情况下它没有替代品可供人们选择。众所周知，在计划经济条件下住宅由国家分配，表现出浓厚的福利品色彩，但在社会主义市场经济条件下就不同了，那么住宅就是一种纯粹商品吗？其实也不对。住宅作为人们的生活必须品，其使用价值人人享有是必须和必然的，但其价值(价格)却不是人人能够承受的。实践证明，保证满足社会成员对住宅的基本需求是政府的基本职责之一。因此，住宅又具有了不同于一般商品的公共产品的特性。特别是对于较低收入社会成员而言，则更是如此。从住宅的功能方面分析，在市场经济条件下住宅不仅具有居住功能，而且具有投资理财的功能。恰恰是这后一功能，与其公共产品的特性之间势必发生剧烈冲突。因此，住宅既具有一般商品的共同属性，又具有公共产品的特殊属性。
　　从上面分析我们可以看出，既然房地产市场不是完全竞争市场环境，我们的住宅又不是100%纯粹的商品特性，因此供求关系决定不了住宅实际价格，事实上确实如此。
　　从北京市来讲，有关部门3月份发布了一份统计报告，说北京目前还有10万套存量房尚未销售出去，拿此来说明北京住宅供给充足。如果按照供给理论分析，空置面积增加说明住宅供给大于需求，一方面住宅价格会因此呈现出下降趋势；另一方面开发商会因价格下降利润降低，而减少住宅供给量，从而达到新的供需平衡。
　　可现实情况却并非如此，大家都看见了房价继续暴涨的现实。造成住宅价格上涨的原因，主要是因为住宅的生活必需品特性和住宅市场的垄断性竞争的特征。我们知道，垄断竞争市场与完全竞争市场的不同之处在于，垄断竞争市场有许多提供略有差别产品的供应商，他们都可以凭借自己产品的特点决定自己产品的价格；完全竞争市场的供应商所提供的产品则是完全相同的，任何一个买者或者卖者都不可能影响价格。所以，在垄断竞争住宅市场里，面对需求弹性为零的住宅产品，开发商完全可以通过自主控制价格，取得高于社会平均利润水平的差别利润。同时，开发商还可以人为制造短缺挤压，通过调剂供应量的办法影响市场需求，抬高住宅的销售价格。
　　因此拿供求理论来证明房价上涨是不合理的，甚至是一种谬论。