从事房地产开发和房地产估价多年，深深感觉到我国房价中有许多不合理成份，尤其是房地产企业需要重复纳税，向政府有关部门交纳规费和管理费，房产价格近一半交给政府及其相关部门和开发商利润，用于开发的真正成本还不足百分之五十左右。

 

一、房价中成本构成：

 

1。土地取得成本、拆迁安置费；

 

2。规划设计、初步设计和施工图设计费用；

 

3。设计图纸审查、勘察费用、前期三通一平或五通一平费等；

 

4。基础设施配套费、人防费、墙改基金、检测费、招标费等；

 

5。施工建设费用；

 

6。小区配套建设费、环境（小品）绿化费、公建费等；

 

7。房地产企业税费；

 

1、营业税；2、城市维护建设税；3、教育费附加；4、土地增值税；5、房产税；

 

6、城镇土地使用税；7、城市房地产税、外商投资企业土地使用费；8、印花税；9、契税

 

8。房地产企业管理费、财务费用；

 

 9。房地产开发利润。

 

二、政府和相关部门必须缴纳的费用：

 

1.土地契税，为地价的4%；

 

2.基础设施配套费，一般：105元/平米、人防50元/平米；

 

3.墙改基金、白蚁防治费、防雷设计审查、施工图设计审查费、质量监督费、测绘费、规划技术服务费等20元/平方米；

 

4.企业交纳税收有（合计在房价的10%以上）;

 

5.建筑施工企业纳税,平均按6%计算;

 

6.个人领取房产证契税（1%-4%）和印花税。

 

另外,按规定向政府房地产行政管理部门缴纳维修基金(30-45元/平米,多层为30元/平米,小高层45元/平米用于房屋的维修）。

 

但这项房屋养老金多半业主也不知道最后给谁用了。

 

三、按六项分别计算政府税费用及收益：

 

1.地价中政府收益.848元/平米

 

如果按平均出让金为120万/亩，容积率为1.5,假设政府拍卖地价中三分之一是成本,三分之二是政府收益,房价中政府收益是在房价中是800元/平米;

 

土地出让交纳契税4%,政府契税收入在房价中为48元/平米

 

2.基础设施配套费,一般城市合计须交每平米建筑面积190-220元不等

 

3.相关费用,建筑面积交20元

 

4.企业纳税,如果房价按3800元/平米计算,一般须纳税每平方米建筑面积380元

 

5.建筑施工企业,一般建筑面积成本700-900元,按6%纳税,房价中政府税收约50元

 

6.个人领取房产证土地证交契税和印花税.约占房价格2%,大面积房产交纳4%,此项房价3800*2%=76元/平米

 

以上六项合计=848+200+20+380+50+76=1574元

 

四、房价中真正用于业主的部分。

 

除上述六大项，加上开发商利润，其余真正用于业主房产成本的也只有不到房价的一半了。

 

五、如何控制房价：

 

1。土地是房价构成中关键因素，土地成本的高低决定着房价，因为土地资源的不可再生，土地的稀缺性决定中国房价只能走高，不可能一落千丈。

 

2。政府税收和规费，这部分一般占据1/4左右。

 

3。开发商利润和银行贷款成本，一般占房价15%左右；

 

4。建材成本和人工成本，钢材、水泥、混凝土、铜、砖、管材等，占房价1/3左右，建材涨价也直接导致房价上涨。

 

六、二手房市场的活跃程度和二手房交易成本也直接影响房价。

 

二手房市场越发达，越限制是房地产开发商的暴利；但如果二手房交易成本越高，变相限制二手房交易，则更加加剧了二手房交易成本，进一步提高了开发商提高房价的信心，促进开发商提高房地产开发利润。

 

二手房市场交易成本越低，市场越加越活跃，房价将更公开公平，同时也限制了房地产开发商的暴利。

 

要想打造廉价的房屋,降低政府税费和土地出让金收益,减少个人交税成本,不在房产上与民争利,还利于民,只有这样才能降低建房成本,加快房地产业健康有序的发展.